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誰も住んでいない?新築未入居物件のメリット・デメリットとは

誰も住んでいない?新築未入居物件のメリット・デメリットとは

マンションのチラシを見ていると「新築未入居物件!」と書いてある事があります。「新築で未入居・・・なんだか良さそう!」というイメージを受けますが、はたして新築未入居物件とは一体なんなのでしょうか?

新築未入居物件の条件

新築未入居物件と広告で言うためには条件があります。それは「新築として建物が完成してから誰も住んでおらず、かつ完成してからの時期が1年以内」という条件です。

これは中古住宅の定義の逆でもあります。住宅は誰かがちょこっとでも住んだり、もしくは完成から1年以上経つと自動的に「中古住宅」と定義されるのです。たまにマンションのチラシで単に「未入居物件」と書いてある事があります。これはマンションが完成してから誰も住んでいないことは間違いないのですが、時間は1年以上経っています、という意味なのです。

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新築未入居物件は何故生まれるのか

完成してから誰も住んでいない新築未入居物件ですが、はたして何故誰もマンションに住まないという状況が生まれるのでしょうか?

ケース1・地権者住戸が売りに出される場合

新築マンションを建てる場合、元々の土地の所有者から土地を購入することになります。その際、単にお金で売買するのではなく、完成後のマンションの部屋を土地の所有者に引き渡すケースがあります。このように元々の土地の所有者が譲り受けるマンションの部屋の事を「地権者住戸」と呼びます。

新築マンションを建てるディベロッッパーにしてみれば、土地を仕入れる事無しに事業は成り立ちません。それこそどのディベロッパーも足を棒にする程営業マンが頑張り、ようやく「売却を考えている」という土地の所有者を見つけ出すのです。企業が工場などで土地を所有している場合を除き、基本的に仕入れる土地が大きくなればなるほど地権者(土地の所有者)の数は多くなります。地権者の一人一人とディベロッパーは交渉し、なんとかマンション用地を確保するのです。

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土地の地権者が完成後のマンションの部屋を譲り受ける際に、一つの部屋だけではなく数個の部屋を譲り受けるケースがあります。そうして余った部屋を自分で使わないまま売りに出す場合があるのです。このケースが新築未入居物件が売りに出される一つ目のケースです。

地権者住戸を購入するメリット

このような地権者住戸が新築未入居物件として売りに出て来た場合、物件としてのスペックが極めて優れている事があります。階数が高く、南向きで日当りも良い、間取りも他の部屋とは比べ物にならないぐらい広々としているのです。

何故こんなにも地権者住戸が良いかと言うと、それはひとえに地権者が好きに部屋を作れるからです。先程ご説明させて頂いた通り、新築マンションを建てるディベロッパーからしてみれば、地権者の協力無しにはマンションを建てる事は出来ません。それゆえ、地権者はまず最初に建てる予定のマンションから好きな部屋を選ぶ事が出来るのです。間取りも規定のプランに従う事無く、オーダーメード出来る場合が多い様です。

こういった地権者住戸は他の部屋とは全く違った商品になりますから、その物件を購入することで他の部屋では得られない程の快適性を得る事が出来ます。もちろん、お値段も他の部屋に比べて跳ね上がるケースが多いです。

ケース2・急な転勤などで売りに出される場合

新築未入居物件が生まれる2つ目のケースとしては、マンションを購入したはいいものの、実際に住み始めるまでの間に何らかの事情でマンションに住めなくなってしまうケースです。

新築マンションの工期はとても長いものです。よくマンションが完成するまでの期間を「階数+2~3ヶ月」と言ったりしますが、新築マンションの場合、建物が完成する前に部屋の購入契約をするケースがほとんどです。そして建物の完成を待っている間に、急な転勤やご両親の介護などの理由でそのマンションに住む事が出来なくなるケースが残念ながら存在します。

「マンションに住めなくなったのであれば、契約を解約すれば良いのではないか」と思われるかもしれませんが、契約解除の為には手付金を放棄しなくてはいけなかったり、工事が進んでいてもう解約が出来ないという場合もあります。

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ケース3・売れ残りマンションの場合

新築未入居物件のマンションが売りに出される3つ目のケースとしては、売れ残りのマンションの場合です。新築マンションでは建物が完成するまでに販売が完了する場合がほとんどです。マンションディベロッパーは在庫を持つ事を極端に嫌うからです。

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しかし稀に、建物が完成しても部屋が完売しないマンションがあります。この場合、まだ売れていない部屋は新築未入居物件として引き続き売却活動が行われる訳です。

まとめ

新築未入居物件には色々なケースがあります。3つ目のケースのように新築マンションの売れ残りの場合、売り出し価格のままで購入することは市場のニーズと乖離した値段でマンションを購入することになり、新築未入居物件を購入するのはデメリットとなります。またケース2のように、どうしても元の所有者がマンションに住めない理由があって売りに出て来た新築未入居物件の場合、もしかするとお買い得物件を狙えるかもしれません。

「なぜ、この新築未入居物件は売りに出て来たのか?」という視点で、ご自身のニーズに合うマンションかしっかりとチェックして頂ければと思います。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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