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不動産投資・固定金利の思わぬ落とし穴に要注意!

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不動産投資・固定金利の思わぬ落とし穴に要注意!

固定金利と変動金利

マンションなどの投資用物件を購入する場合、現金での一括購入か、投資用ローンを借りての購入の2パターンに分かれます。外国人投資家などを除いて、多くの方は投資用ローンを利用するのではないかと思います。

投資用ローンを借りる時に悩ましいのが「どのタイプの住宅ローンを選ぶか?」ということです。ローンには大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2パターンがあることは、ご存知の方も多いのではないでしょうか。固定金利とはその名の通り、金利が一定期間決まっているタイプ、変動金利とは半年ごとに金利が見直されるタイプのローンをいいます。

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高い人気を誇る固定金利

固定金利で一番有名なのは住宅ローンの「フラット35」です。フラット35を使えば35年間という長期に渡って住宅ローンの金利が変わりません。特に今は住宅ローンの金利がとても低いこともあり、高い人気を誇っています。

賢い住宅ローン返済!フラット35の活用方法!
https://kawlu.com/journal/2014/12/02/1172/

またローンの中には「5年」「10年」などの一定期間のみ固定金利、という商品があります。30年でローンを組んだ場合、最初の5年は固定金利で何%、残りの25年間は変動金利が適用されるという商品です。

固定金利期間の途中で返済完了するとペナルティ!

とても便利な固定金利ですが、一つ落とし穴があります。それが投資用ローンの場合、固定金利の期間中にローンを全額返済するとペナルティがある、という点です。

人生何があるかは分かりません。急な転勤や離婚、もしくは資産整理で、保有している投資物件を売らないといけない、というケースは良くあります。そうすると、例えば10年の固定金利で投資用ローンを借りていたにもかかわらず、5年目にマンションを売却せざるをえない、という場合もありえるのです。

このような場合、マンションを売ったお金で投資用ローンを一括返済することになります。すると単純に銀行に残りの残債を返すだけでは済まず、違約金を請求されるのです。

「なんで早く借りたお金を返しただけで違約金を取られるんだ!」という感じですが、銀行からしてみると、固定金利期間はお金を借りてくれることで金利収入を見込んでいます。銀行は「金利を固定するリスクを取るから、その分金利を頂戴ね」というスタンスなわけです。そうすると途中でお金を返されてしまうと金利収入が無くなってしまいますので、残りの期間で貰えるはずだった金利分を「違約金」という形で請求するのです。

日本政策金融公庫はペナルティなし

ちなみに「日本政策金融公庫」の場合、投資用ローンの一括返済に対する違約金が発生しません。日本政策金融公庫は100%政府出資の政策金融機関です。あまり居住用のマンションを購入する場合には関係ありませんが、投資用のマンションを購入する場合日本政策金融公庫を利用するケースがあります。

日本政策金融公庫のマイナス点

固定金利にも関わらず、投資用ローンの一括返済に対するペナルティが発生しない日本政策金融公庫ですが、難点はローンを貸してくれる期間が短いということです。ほとんどのケースで最長10年までしかローンを借りることが出来ないので、毎月のローン返済金額が大きくなってしまうのです。

まとめ

投資用ローンの固定金利は金利上昇のリスクを押さえられる商品ですが、一方ご説明した違約金の存在が怖い商品でもあります。マンションを購入する時点で売却のタイミングがあらかじめ分かっていたり、ある程度ローンの返済期間中に売却する可能性がある場合は、そのタイミングの前までに固定金利の期間を設定しておくと良いでしょう。

(お詫び:本文中で「投資用ローン」と記載するべき箇所に「住宅ローン」と記載していた箇所がありました。大変申し訳ございません。)

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