マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンション購入の流れ・必要書類まとめ【完全版】

中古マンション購入の全体の流れを解説し、各ステップごとに必要な手続き・必要書類を丁寧に解説していきます。

各ステップ毎にこの記事を確認して、ぜひ中古マンション購入を成功させて頂ければと思います!

針山昌幸(不動産コンサルタント)

この記事を書いている人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れは以下のようになります。

  1. 不動産会社探し
  2. 資金計画の立案
  3. 物件の内覧
  4. 住宅ローンの事前審査を通過
  5. 購入申し込み
  6. 売買契約
  7. 住宅ローン本審査申請
  8. 住宅ローン本審査通過
  9. フラット35適合証明審査(フラット35を使う場合必要)
  10. 住宅ローン特約期間終了
  11. 火災保険プラン選定
  12. 住民票・印鑑証明書移動(新住所で登記を行う場合必要)
  13. 金銭消費貸借契約
  14. 物件確認(マンションの最終確認)
  15. 決済・引き渡し
  16. 登記申請
  17. 確定申告(住宅ローン控除を受けるために行います)

まず今後のライフプランを考慮して資金計画を立てます。自分の年収や自己資金、現在他に借入がある方はその内容もしっかり把握したら不動産会社に問い合わせて実際に中古マンションを内覧し、物件が気に入ったら購入申し込みを行います。

金額面などの条件合意をしてから売買契約まで数日から1週間ほどかかります。売買契約が終わってから物件の引渡しまでが約1ヶ月〜2ヶ月ぐらいです。(ごく稀に購入申込書を入れた当日に契約という事もありますし、契約後から引渡まで半年以上かかる場合もあります。

引渡しが長引くケースとしては、売主が不動産の買い替えを行い、引っ越しを行うまでに時間がかかるケースが多いです。)

住宅ローン事前審査申請

中古マンション購入の流れ1

購入したい中古マンションが見つかったら、なるべく早く住宅ローンの事前審査を行うことをおすすめをします。金融機関への申し込みから事前審査結果が出るまで2〜5営業日かかります(金融機関により異なります)。住宅ローンを借りる際の注意点として、過去の支払延滞や引き落としが出来なかったことにより、金融機関のブラックリストに入っている場合もあります。またフラット35の場合、簡易的な事前審査しかないので、売買契約前に本審査を通過させる必要があります。

売主にとってみると、買主が事前審査に通過することで、売買契約後に行う住宅ローン本審査が「ほぼ100%」通ると言えるので、安心して契約をすることが出来る、というわけです。

逆に事前審査が通過しない限り、売主側の不動産会社も購入申し込み書を受け取ってはくれますが、お話が進まないことになります。そのため、事前審査をなるべく早く通過させる必要があります。

仮に同じタイミングで競合するライバルがいた場合、ライバルの方が事前審査が早く通り、物件をとられてしまうというケースは良くあります。本当に欲しい物件、競争率が高いと予想される人気物件の場合は、内覧の前に事前審査を実施する場合もあります。またインターネット銀行の事前審査(みずほ銀行のWEB事前審査も含む)も、源泉徴収票などの書類確認を行わずに実施する簡易審査のため、売主側の不動産会社に購入申込書を受け取ってもらう審査として使うことが出来ません。メガバンクなどの銀行窓口で事前審査を通す必要があります。

事前審査に準備が必要なもの

住宅ローンの事前審査に必要なものは下記になります。依頼する金融機関により異なりますので、詳しくは金融機関にお問い合わせください。

  • ローン事前審査申込書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 顔写真付き身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(写し・直近2年分)
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件のチラシ、登記簿謄本(不動産会社が用意します)

夫婦でペアローンを組む場合、夫婦それぞれ必要書類を準備する必要があります。サラリーマン世帯で、特に確定申告をしていない場合、印鑑(実印)、身分証明書、健康保険証、源泉徴収票(直近2年分)があれば大丈夫です。顔写真付き身分証明書がない場合、別途書類が必要になる場合がありますので、不動産会社や金融機関に確認しましょう。

印鑑は「実印」の方が望ましいですが、役所で実印登録(印鑑登録)を行っていなくても、売買契約後に登録を行えば、このタイミングでは大丈夫です。

購入申し込み

中古マンション購入の流れ2

理想のマンションが見つかったら、住宅ローン事前審査の実施と共にマンションの購入申込書(買付)を記入し、不動産会社に提出します。購入申込書は住宅ローン事前審査を通過させない限り正式に受理はされませんが、なるべく早く出しておいた方が良いでしょう。住宅ローン事前審査の審査結果がライバルとほぼ同時に出た場合、購入申込書(買付)を出した順番で、購入出来る権利の順番が決まることもあります。

購入申込書(買付)には下記の項目を記載します。

  • 値引後の購入希望金額
  • 手付金の金額
  • 頭金の金額(通常、物件金額の5%)
  • 売買契約の希望日(通常申し込みの翌週末)
  • 引き渡しの希望日(居住中か空室かで変わります)
  • その他の希望条件

購入申込書は、中古マンションの値引き交渉が出来る唯一のタイミング。このタイミング以外では、価格交渉は出来ません。

中古マンションは、良い物件であればあるほどライバルが増え、残酷な程に買えないもの。不動産は売り物が「それ1つ」しかないため、「購入するかどうか検討するので、ちょっと待ってて」という交渉が出来ないのです。新築マンションは抽選で購入出来る人が決まりますが、中古マンションは購入申込書の「スピード」と「条件」によって希望の物件を買えるかどうかが決まるのが商慣習です。こちらがどう動くかで良い物件が買えるかどうか決まるという点では、中古マンションの購入の流れの方がコントロールが効くといえます。

購入申し込みは売主へのラブレターのようなもの。過度な要求な禁物です。希望条件を叶えることを狙いつつも、理想の物件を手に入れるために作戦を立てましょう。

売買金額を含め、手付金の金額、引き渡しの日程などが売主の要望と一致し、住宅ローン事前審査が通過すると晴れて売買契約となります。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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