マンションジャーナル

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中古マンション購入の流れ・必要書類まとめ【完全版】

中古マンション購入の全体の流れを解説し、各ステップごとに必要な手続き・必要書類を丁寧に解説していきます。

各ステップ毎にこの記事を確認して、ぜひ中古マンション購入を成功させて頂ければと思います!

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れは以下のようになります。

  1. 資金計画の立案
  2. 不動産会社探し
  3. 物件の内覧
  4. 住宅ローンの事前審査を通過
  5. 売買条件の合意
  6. 売買契約
  7. フラット35適合証明審査(フラット35を使う場合)
  8. 住宅ローン本審査申請
  9. 住宅ローン本審査通過
  10. 住宅ローン特約期間終了
  11. 火災保険加入
  12. 住民票・印鑑証明書移動(新住所で登記を行う場合必要)
  13. 金銭消費貸借契約
  14. 物件確認(マンションの最終確認)
  15. 決済・引き渡し
  16. 登記申請
  17. 確定申告(住宅ローン控除を受けるために行う)

まず今後のライフプランを考慮して資金計画を立てます。自分が購入可能な金額がわかったら不動産会社に問い合わせて実際に中古マンションを内覧し、物件が気に入ったら購入申し込みを行います。金額面などの条件合意をしてから売買契約まで数日から1週間ほどかかります。売買契約が終わってから物件の引渡しまでが約1ヶ月〜2ヶ月ぐらいです。

もちろん場合によっては、条件合意の当日契約するということもありますし、契約後から引渡まで1年以上かかる場合もあります。引渡しが長引くケースとしては、売主が不動産の買い替えを行い、引っ越しを行うまでに時間がかかるケースが多いです。

中古マンションを購入するときの注意点の中でも一番気をつけたいのは、売買契約書で定めた住宅ローン特約期間終了までに住宅ローンの本審査を通過させる点です。

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住宅ローン事前審査申請

中古マンション購入の流れ2

購入したい中古マンションが見つかったら、なるべく早く住宅ローンの事前審査を行うことをおすすめをします。金融機関への申し込みから事前審査結果が出るまで2〜5営業日かかります(金融機関により異なります)。住宅ローンの注意点として、過去の支払延滞や引き落としが出来なかったことにより、金融機関のブラックリスト入りしている場合もあります。またフラット35の場合、簡易的な事前審査しかないので、売買契約前に本審査を通過させる必要があります。

売主にとってみると、買主が事前審査に通過することで、売買契約後に行う住宅ローン本審査が「ほぼ100%」通ると言えるので、安心して契約をすることが出来る、というわけです。

逆に事前審査が通過しない限り、売主側の不動産会社も購入申し込み書を受け取ってくれませんので、事前審査をなるべく早く通過させる必要があります。仮に購入のライバルがいた場合、ライバルの方が事前審査が早く通り、物件をとられてしまうというケースは良くあります。本当に欲しい物件、競争率が高いと予想される物件の場合は、内覧の前に事前審査を実施する場合もあります。またインターネット銀行の事前審査(みずほ銀行のWEB事前審査も含む)も、源泉徴収票などの書類確認を行わずに実施する簡易審査のため、売主側の不動産会社に購入申込書を受け取ってもらう審査として使うことが出来ません。必ず、メガバンクなどの銀行窓口で事前審査を通す必要があります。

事前審査に準備が必要なもの

住宅ローンの事前審査に必要なものは下記になります。依頼する金融機関により異なりますので、詳しくは金融機関にお問い合わせください

  • ローン事前審査申込書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(写し・直近2年分)
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件のチラシ、登記簿謄本(不動産会社が用意します)

夫婦でペアローンを組む場合、夫婦それぞれ必要書類を準備する必要があります。サラリーマン世帯で、特に確定申告をしていない場合、印鑑(実印)、身分証明書、健康保険証、源泉徴収票(直近2年分)があれば大丈夫です。印鑑は実印の方が望ましいですが、役所で実印登録(印鑑登録)を行っていなくても、売買契約後に登録を行えば、このタイミングでは大丈夫です。

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売買条件合意

中古マンション購入の流れ3

理想のマンションが見つかったら、住宅ローン事前審査の実施と共にマンションの購入申込書(買付)を記入し、不動産会社に提出します。購入申込書は住宅ローン事前審査を通過させない限り正式に受理はされませんが、なるべく早く出しておいた方が良いでしょう。住宅ローン事前審査の審査結果がライバルとほぼ同時に出た場合、購入申込書(買付)を出した順番で、購入出来る権利の順番が決まることもあります。

購入申込書(買付)には下記の項目を記載します。

  • 値引後の購入希望金額
  • 手付金の金額
  • 頭金の金額
  • 売買契約の希望日
  • 引き渡しの希望日
  • その他の希望条件

購入申込書は、中古マンションの値引き交渉が出来る唯一のタイミング。このタイミング以外では、価格交渉は出来ません。

中古マンションは、良い物件であればあるほどライバルが増え、残酷な程に買えないもの。不動産は売り物が「それ1つ」しかないため、「購入するかどうか検討するので、ちょっと待ってて」という交渉が出来ないのです。新築マンションは抽選で購入出来る人が決まりますが、中古マンションは購入申込書の「スピード」と「条件」によって希望の物件を買えるかどうかが決まります。こちらがどう動くかで良い物件が買えるかどうか決まるという点では、中古マンションの購入の流れの方がコントロールが効くといえます。

購入申し込みは売主へのラブレターのようなもの。過度な要求な禁物です。希望条件を叶えることを狙いつつも、理想の物件を手に入れるために作戦を立てましょう。売買金額を含め、手付金の金額、引き渡しの日程などが売主の要望と一致し、住宅ローン事前審査が通過すると晴れて売買契約となります。

売買契約

中古マンション購入の流れ4

売買条件が合意し、住宅ローンの事前審査が通過したら、売買契約日が確定します。売買契約日が確定すると、中古マンションを購入することが出来る権利が確定します。逆に言うと、売買契約日が確定するまでは他のライバルに物件を取られてしまう可能性があります。売買契約日を調整している間に、もっと良い条件のライバルが出てきてマンションを取られてしまう、なんてことはザラにあります。「不動産取引は水モノ」と言われる所以はここにあります。

売買契約を行う前日までに契約書・重要事項説明書の写し、もしくはデータを不動産会社より受け取り、内容を確認するようにしてください。

売買契約に準備が必要なもの

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 印紙(1万円もしくは3万円)
  • 手付金
  • 仲介手数料の半金(半額)

売買契約時に支払う費用としては「手付金」「仲介手数料の半金」があります。特に手付金は物件金額の約5%〜10%と高額。銀行のATMですと、1日の引き出し金額上限がありますので、複数日に分けて引き出すか、銀行の窓口に行って「手付金」「仲介手数料の半金」分の現金を引き出す必要があります。

良くあるケースが、日曜日に内覧をし、そのまま購入申込書を提出。翌週の月曜日から水曜日に金額交渉をし、木曜日に売買条件が合意。週末の土曜日に契約出来るのであれば、購入出来る権利を確定出来ることになりました。こうなると、手付金などを銀行に引き出しにいくのは金曜日しかありません。いざとなって焦らないように、事前に手付金などは銀行から引き出しておいた方が良いでしょう。

仲介手数料が無料の場合は、契約時に仲介手数料の半金を支払う必要はありません。

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手付金の支払いは振り込みでは出来ないのか?

基本的に手付金は現金で支払う形になります。手付金は売買契約締結と同時に売主に支払う必要があります。売買契約は平日夜や週末(土日)に行うことが多く、振込だと着金が翌日以降になってしまう為です。

売買契約を行う場所・時間・流れ

売買契約は売主側の不動産会社で行われるケースが大半です。売買契約の締結は全体で2時間〜2時間半ほど時間がかかります。売買契約当日は下記のような流れになります。

  1. 重要事項説明書の説明
  2. 売主登場
  3. 売買契約書の説明
  4. 設備表・物件情報報告書の説明
  5. 本人確認書類の確認
  6. 署名捺印
  7. 手付金の授受
  8. 手付金領収書の受け取り
  9. 今後の流れの確認

1の「重要事項説明書」はマンションの買主に対して不動産会社が「どのようなマンションか」と説明する書類になりますので、基本的には売主は立会いません。重要事項説明書の説明が終わったタイミング(契約開始から約1時間後)に売主が途中から入ってくる形になります。

売主同席のもと、売買契約書の説明を行い、マンションの設備・状況の説明が終わると署名、捺印を行う形になります。すべての書類に捺印が終わった後、手付金の支払いを行い、領収書を受け取ります。

フラット35適合証明審査

中古マンション購入の流れ5

住宅ローンにおいてフラット35を利用する場合、購入する中古マンションが「フラット35の定める基準に適合しているか」を専門の適合証明検査機関が現地調査・書類検査する必要があります。

現地調査まで約1週間、現地調査後の適合証明書発行まで約1週間かかります。費用は5万円程度。部屋の中も確認する必要があるため、事前に売主様に現地調査の許可を頂き、現地確認の日程を調整する必要があります。

購入予定の中古マンションが「らくらくフラット」に登録されている場合、適合調査を行わなくてもフラット35を利用することが出来ます。この調査は、後のステップである金銭消費貸借契約までに適合証明が出ればOKなので、売買契約後で大丈夫です。

フラット35適合審査に準備が必要なもの

依頼する適合証明検査機関により異なります。詳しくは検査機関にお問い合わせください

  • 物件チラシ
  • 建物の登記簿謄本
  • 管理規約
  • 長期修繕計画等

新耐震基準適合証明書の取得

中古マンションの引き渡し時点で、マンションの竣工時から築25年を超えた「新耐震基準の中古マンション」である場合、住宅ローン減税登録免許税・不動産取得税の減税を効かせる為には新耐震基準適合証明書の取得が必要となります。

新耐震基準適合証明書は専門の会社に依頼をして、取得をします。新耐震基準適合証明書は決済・引き渡しのタイミングまでにあれば大丈夫です。

住宅ローン本審査申請・通過

中古マンション購入の流れ6

売買契約後、速やかに住宅ローンの本審査を申請します。契約書の中で定めた「住宅ローン特約期間(通常契約後3週間〜1ヶ月後など)」以内に本審査を通過する必要があります。ローン審査が通らなかった場合、契約書にローン特約という約束を入れておけば、この特約によって売買契約は白紙解除されます。ローン特約によって契約が解除されると、手付金が戻ってきます

ちなみに表の中にはありませんが、本審査を通過した後、早急に決済・引き渡し日を先に決める必要があります。本審査を通過した後に銀行と行う「金銭消費貸借契約」の締結には、決済・引き渡し日の確定が必須だからです。

決済・引き渡しは、後ほどご説明するように平日の午前中に行います。これが仕事の都合などで、決済・引き渡し日が1日でもずれてしまうと、銀行は作成した「金銭消費貸借契約書」を1から作り直す直すことになります。この契約書の作成には、銀行は約2週間かかるので、最悪の場合銀行との契約が引き渡し日に間に合わないことになりかねません。そう行ったトラブルを未然に防ぐためにも、一度決めた決済・引き渡し日は変更しないようにしましょう

住宅ローン本審査に準備が必要なもの

依頼する金融機関により必要な書類は異なります。一番忘れやすいのが「収入金額記載の住民税課税証明書」。役所で取得出来る書類ですが、普段取得することは無い書類なので、違和感を覚えるかもしれません。銀行は、この書類と源泉徴収票を付け合わせて、他に収入がないか、収入の数字が正しいかどうかを確認するのです。

  • ローン本審査申込書・団体信用生命保険申込書・告知書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書 ※区役所、市役所で入手します
  • 住民票 ※区役所、市役所で入手します
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(原本・直近2年分)
  • 収入金額記載の住民税課税証明書(直近2年分)※区役所、市役所で入手します
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方、居住地の税務署で入手します
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件資料(不動産会社が用意致します、必要書類をご連絡ください)

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火災保険加入

中古マンション購入の流れ7

住宅ローンを借りる金融機関(イオン銀行、楽天銀行、SBIネット銀行など)により、火災保険加入が必須の場合があります。

【準備が必要なもの】 ※依頼する保険会社より異なります。詳しくは保険会社にお問い合わせください。

  • 図面
  • 登記簿謄本

住民票・印鑑証明書移動

中古マンション購入の流れ8

新しい住所で購入する中古マンションの登記を行う場合、住民票・印鑑証明証をあらかじめ新しい住所に移す必要があります。現在住んでいる居住地の役所で転出届けを取得し、中古マンションを購入した居住地の役所で転入届を提出します。新しい住民票と印鑑証明書は、転入届を出すと、役所ですぐに取得をすることが出来ます。転入届、転出届の手続きには身分証明書・実印・印鑑登録証があれば大丈夫です。

【準備が必要なもの】

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証

金銭消費貸借契約

中古マンション購入の流れ9

住宅ローンを借りる金融機関と、借り入れについての契約書を締結します。決済の3日前には締結が必須になります。

「住宅ローン本審査」のパートでもお伝えしたように、この契約書を作成するためには銀行は約2週間もの時間がかかります。そして決済・引き渡し日がずれると、最初から契約書を作り直すので、金銭消費貸借契約自体が大幅にずれ込んでしまうことになります。一回決めた決済・引き渡し日は絶対にずらさないようにしましょう

銀行との金銭消費貸借契約に必要なもの

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 印鑑証明書(2部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの2部と旧住所のもの1部) ※収入合算者は旧住所のもの1部
  • 住民票(1部・家族全員の続柄が記載されたもの、新住所で登記を行う場合は新住所のもの1部と旧住所のもの1部) ※収入合算者は旧住所のもの1部
  • 売買契約書・重要事項説明書の原本
  • 手付金の領収書
  • 収入印紙

物件確認

中古マンション購入の流れ10

売買契約時に売主がまだ居住中だった場合、決済の前に中古マンションの設備・状況確認を行います。(まだ売主様の引っ越しが完了していない場合があります。)

【準備が必要なもの】

  • 設備表(不動産会社が準備致します)
  • 物件状況等報告書(不動産会社が準備致します)

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決済・引渡し・登記申請

中古マンション購入の流れ11

いよいよマンション購入の流れ、最後のステップです。決済・引き渡しは買主様の住宅ローンを借りる金融機関にて、買主・売主・不動産会社・司法書士立会いのもと決済を行います

ネット銀行など、店舗がない銀行の住宅ローンを利用する場合は、決済・引き渡しを不動産会社の店舗で行うケースもあります。途中まで不動産会社の店舗で手続きを行い、最後の振込だけ銀行に移動するケースもありますので、当日の集合場所については良く不動産会社に確認をした方が良いでしょう。

決済・引き渡しでは、司法書士による必要書類の確認が完了した後、住宅ローン融資が実行されます。あらかじめ、住宅ローン以外で必要となる諸費用・頭金は住宅ローンを借りる口座に振り込んでおく必要があります。詳しく当日の流れを見てみましょう。

決済当日の流れ

決済・引き渡しは平日の午前中に行います。これは、午前中に手続きを終わらせ、午後に司法書士が登記手続きを行う為です。登記手続きは究極的には後日でも可能なのですが、買主様の権利保全の為には、その日のうちに登記を済ませて置くのが望ましいため、このようなタイムスケジュールになっています。

  1. 司法書士立会いのもと、資料の確認
  2. 不動産登記用の委任状の作成
  3. 売主様に代金を支払うため、振込伝票の作成
  4. 住宅ローン融資実行(買主様の口座にローンが振り込まれます)
  5. 売主様に残代金・清算金の振込(着金まで45分〜1時間ほどかかります)
  6. 管理会社への届け出書類記入
  7. 売主様の着金確認
  8. 仲介手数料支払い ※あらかじめ振り込む場合もあります
  9. 司法書士代支払い ※あらかじめ振り込む場合もあります
  10. 売主から残代金・清算金の領収書を受領
  11. 鍵の引き渡し
  12. 契約完了書へ署名、捺印

 

【準備が必要なもの】

決済・引き渡しには必要な書類がいくつかあります。特に忘れやすいのが「住民票」「印鑑証明書」。既に銀行に複数枚提出していて、決済日当日は不要な場合もありますが、念のため不動産会社に確認しておくと良いでしょう。もし必要なのに忘れてしまった場合、役所に取りに行くハメになり、決済が間に合わないリスクがあります。

  • 実印
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(融資を受ける場合1部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの)※あらかじめ銀行に提出していれば不要な場合があります
  • 住民票(1部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの)※あらかじめ銀行に提出していれば不要な場合があります
  • 通帳・届出印・キャッシュカード(住宅ローンを借りる銀行のもの)
  • 残余金・清算金
  • 仲介手数料の半金
  • 今住んでいる賃貸の賃貸借契約書 ※不要な場合があります

確定申告

中古マンション購入の流れ12

住宅ローン控除などの税金の控除を受ける場合、中古マンションを購入した翌年に確定申告をする必要があります。期間は2月15日〜3月15日なので、忘れずに実施することが大事です。2年目からは、年末調整をすれば住宅ローン控除を効かせることが出来ます。合わせて、住宅ローン控除に必要な登記事項証明書の取り寄せ方についても知っておきましょう。

【準備が必要なもの】

  • 住宅の登記簿謄本
  • 新住所の本人の住民票
  • 金融機関等が発行する年末現在における「住宅取得に係る借入金の年末残高等証明書」
  • 売買契約書
  • 源泉徴収票(原本)

信頼できる不動産仲介会社の選び方

ここまで、本記事では中古マンション購入全体の流れについて解説してきました。

最後に、信頼できる不動産仲介会社の選び方について解説いたします。人生で一番高い買い物のお手伝いをしてもらうわけなので、しっかりとご自身で考えた上での選択をおすすめします。

世の中の不動産会社は、以下の3つのタイプに大別することができます。

  1. 地場の不動産仲介会社
  2. 大手不動産仲介会社
  3. 無店舗型不動産仲介会社

地場の不動産仲介会社は、よく街中で見かける小さな、街の不動産屋さんです。地場不動産会社の強みは、地域のネットワークです。まさにその地域のことなら誰よりも知っているという安心感があります。しかし、裏を返せばその地域以外のエリアに関しては詳しくないということなので、色々なエリアを候補に中古マンションを探したいという方にとっては最適な依頼先とは言えないでしょう。

2つ目は、住友不動産販売、三井のリハウスなどの大手不動産仲介会社です。大手不動産仲介会社の強みは何と言っても圧倒的なブランド力と、それを裏付ける実績です。これらの大手不動産会社を選ぶデメリットとしては、広告費や人件費などに多くのコストをかけて購入希望者と売却依頼者を集客しているため、利益となる「仲介手数料」を買主と売主の双方から受け取る「両手取引」が基本的な提案となる点です。

そのため、基本的に自社で売却の依頼を受けている物件を、お店に来た購入希望者に提案します。結果として、もっと世の中にはぴったりな物件があるにも関わらず、そのことを知らないまま提案された物件を購入するといったことにも十分なり得ます。不動産取引は複雑に見えますが、仲介手数料が発生する仕組みに着目することで不動産会社の考え方が理解ができると思います。

最後は、webやアプリでサービスを展開する無店舗型の不動産仲介会社です。このような仲介会社は、知名度やネットワーク力こそないものの、地場の不動産会社や大手不動産会社が提供できないような新たな価値を提供することができます。

このような無店舗型仲介会社の強みは、テクノロジーを使って新たな価値を提供できる点です。これまで人力で不動産営業マンがお客様に物件を提案していた「提案業務」そのものをアプリで置き換え、「ぴったりな物件」を自動提案するサービスなども出て来ています。

それぞれのタイプの不動産会社の特徴を押さえて、どの不動産会社に依頼するべきかを考えてみてください。

まとめ

中古マンションの購入では印鑑証明書や住民票、源泉徴収票など役所や勤め先から入手しないといけない書類がたくさんあります。わずか一枚足りないだけでもう一度役所に行かなくてはならない・・・という状況になってしまうと、かなり心理的に負担が大きいのでなるべく一回ですませたいものです。あらかじめ必要な書類をチェックして、最低限の手間で済む様にして頂ければと思います。

また売買契約書などの契約書類や、仲介手数料の領収書などは、将来マンションを売却する際に必要となる書類です。これらの書類は捨てずに、大切に保管するようにしてください。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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