マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンション購入の流れ・必要書類まとめ【完全版】

中古マンション購入の全体の流れを解説し、各ステップごとに必要な手続き・必要書類を丁寧に解説していきます。

各ステップ毎にこの記事を確認して、ぜひ中古マンション購入を成功させて頂ければと思います!

針山昌幸(不動産コンサルタント)

この記事を書いている人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

見出し

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れ

中古マンション購入の流れは以下のようになります。

  1. 不動産会社探し
  2. 資金計画の立案
  3. 物件の内覧
  4. 住宅ローンの事前審査を通過
  5. 購入申し込み
  6. 売買契約
  7. 住宅ローン本審査申請
  8. 住宅ローン本審査通過
  9. フラット35適合証明審査(フラット35を使う場合必要)
  10. 住宅ローン特約期間終了
  11. 火災保険プラン選定
  12. 住民票・印鑑証明書移動(新住所で登記を行う場合必要)
  13. 金銭消費貸借契約
  14. 物件確認(マンションの最終確認)
  15. 決済・引き渡し
  16. 登記申請
  17. 確定申告(住宅ローン控除を受けるために行います)

まず今後のライフプランを考慮して資金計画を立てます。自分の年収や自己資金、現在他に借入がある方はその内容もしっかり把握したら不動産会社に問い合わせて実際に中古マンションを内覧し、物件が気に入ったら購入申し込みを行います。

金額面などの条件合意をしてから売買契約まで数日から1週間ほどかかります。売買契約が終わってから物件の引渡しまでが約1ヶ月〜2ヶ月ぐらいです。(ごく稀に購入申込書を入れた当日に契約という事もありますし、契約後から引渡まで半年以上かかる場合もあります。

引渡しが長引くケースとしては、売主が不動産の買い替えを行い、引っ越しを行うまでに時間がかかるケースが多いです。)

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住宅ローン事前審査申請

中古マンション購入の流れ1

購入したい中古マンションが見つかったら、なるべく早く住宅ローンの事前審査を行うことをおすすめをします。金融機関への申し込みから事前審査結果が出るまで2〜5営業日かかります(金融機関により異なります)。住宅ローンを借りる際の注意点として、過去の支払延滞や引き落としが出来なかったことにより、金融機関のブラックリストに入っている場合もあります。またフラット35の場合、簡易的な事前審査しかないので、売買契約前に本審査を通過させる必要があります。

売主にとってみると、買主が事前審査に通過することで、売買契約後に行う住宅ローン本審査が「ほぼ100%」通ると言えるので、安心して契約をすることが出来る、というわけです。

逆に事前審査が通過しない限り、売主側の不動産会社も購入申し込み書を受け取ってはくれますが、お話が進まないことになります。そのため、事前審査をなるべく早く通過させる必要があります。

仮に同じタイミングで競合するライバルがいた場合、ライバルの方が事前審査が早く通り、物件をとられてしまうというケースは良くあります。本当に欲しい物件、競争率が高いと予想される人気物件の場合は、内覧の前に事前審査を実施する場合もあります。またインターネット銀行の事前審査(みずほ銀行のWEB事前審査も含む)も、源泉徴収票などの書類確認を行わずに実施する簡易審査のため、売主側の不動産会社に購入申込書を受け取ってもらう審査として使うことが出来ません。メガバンクなどの銀行窓口で事前審査を通す必要があります。

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事前審査に準備が必要なもの

住宅ローンの事前審査に必要なものは下記になります。依頼する金融機関により異なりますので、詳しくは金融機関にお問い合わせください。

  • ローン事前審査申込書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 顔写真付き身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(写し・直近2年分)
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件のチラシ、登記簿謄本(不動産会社が用意します)

夫婦でペアローンを組む場合、夫婦それぞれ必要書類を準備する必要があります。サラリーマン世帯で、特に確定申告をしていない場合、印鑑(実印)、身分証明書、健康保険証、源泉徴収票(直近2年分)があれば大丈夫です。顔写真付き身分証明書がない場合、別途書類が必要になる場合がありますので、不動産会社や金融機関に確認しましょう。

印鑑は「実印」の方が望ましいですが、役所で実印登録(印鑑登録)を行っていなくても、売買契約後に登録を行えば、このタイミングでは大丈夫です。

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購入申し込み

中古マンション購入の流れ2

理想のマンションが見つかったら、住宅ローン事前審査の実施と共にマンションの購入申込書(買付)を記入し、不動産会社に提出します。購入申込書は住宅ローン事前審査を通過させない限り正式に受理はされませんが、なるべく早く出しておいた方が良いでしょう。住宅ローン事前審査の審査結果がライバルとほぼ同時に出た場合、購入申込書(買付)を出した順番で、購入出来る権利の順番が決まることもあります。

購入申込書(買付)には下記の項目を記載します。

  • 値引後の購入希望金額
  • 手付金の金額
  • 頭金の金額(通常、物件金額の5%)
  • 売買契約の希望日(通常申し込みの翌週末)
  • 引き渡しの希望日(居住中か空室かで変わります)
  • その他の希望条件

購入申込書は、中古マンションの値引き交渉が出来る唯一のタイミング。このタイミング以外では、価格交渉は出来ません。

中古マンションは、良い物件であればあるほどライバルが増え、残酷な程に買えないもの。不動産は売り物が「それ1つ」しかないため、「購入するかどうか検討するので、ちょっと待ってて」という交渉が出来ないのです。新築マンションは抽選で購入出来る人が決まりますが、中古マンションは購入申込書の「スピード」と「条件」によって希望の物件を買えるかどうかが決まるのが商慣習です。こちらがどう動くかで良い物件が買えるかどうか決まるという点では、中古マンションの購入の流れの方がコントロールが効くといえます。

購入申し込みは売主へのラブレターのようなもの。過度な要求な禁物です。希望条件を叶えることを狙いつつも、理想の物件を手に入れるために作戦を立てましょう。

売買金額を含め、手付金の金額、引き渡しの日程などが売主の要望と一致し、住宅ローン事前審査が通過すると晴れて売買契約となります。

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売買契約

中古マンション購入の流れ3

売買条件が合意し、住宅ローンの事前審査が通過したら、売買契約日が確定します。売買契約日が確定すると、中古マンションを購入することが出来る権利が確定します。逆に言うと、売買契約日が確定するまでは他のライバルに物件を取られてしまう可能性があります。売買契約日を調整している間に、もっと良い条件のライバルが出てきてマンションを取られてしまう、なんてことはザラにあります。「不動産取引は水モノ」と言われる所以はここにあります。

売買契約を行う前日までに契約書・重要事項説明書の写し、もしくはデータを不動産会社より受け取り、内容を確認するようにしてください。

売買契約に準備が必要なもの

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 印紙(1万円もしくは3万円)
  • 手付金
  • 仲介手数料の半金(半額)

売買契約時に支払う費用としては「手付金」「仲介手数料の半金」があります。特に手付金は物件金額の約5%〜10%と高額。銀行のATMですと、1日の引き出し金額上限がありますので、複数日に分けて引き出すか、銀行の窓口に行って「手付金」「仲介手数料の半金」分の現金を引き出す必要があります。

良くあるケースが、日曜日に内覧をし、そのまま購入申込書を提出。翌週の月曜日から水曜日に金額交渉をし、木曜日に売買条件が合意。週末の土曜日に契約出来るのであれば、購入出来る権利を確定出来ることになりました。こうなると、手付金などを銀行に引き出しにいくのは金曜日しかありません。いざとなって焦らないように、事前に手付金などは銀行から引き出しておいた方が良いでしょう。

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手付金の支払いは振り込みでは出来ないのか?

基本的に手付金は現金で支払う形になります。手付金は売買契約締結と同時に売主に支払う必要があります。売買契約は平日夜や週末(土日)に行うことが多く、振込だと着金が翌日以降になってしまうためです。

売買契約を行う場所・時間・流れ

売買契約は売主側の不動産会社で行われるケースが大半です。売買契約の締結は全体で2時間〜2時間半ほど時間がかかります。売買契約当日は下記のような流れになります。

  1. 重要事項説明書の説明
  2. 売主登場
  3. 売買契約書の説明
  4. 設備表・物件情報報告書の説明
  5. 本人確認書類の確認
  6. 署名捺印
  7. 手付金の授受
  8. 手付金領収書の受け取り
  9. 今後の流れの確認

1の「重要事項説明書」はマンションの買主に対して不動産会社が「どのようなマンションか」と説明する書類になりますので、基本的には売主は立会いません。重要事項説明書の説明が終わったタイミング(契約開始から約1時間後)に売主が途中から入ってくる形になります。

売主同席のもと、売買契約書の説明を行い、マンションの設備・状況の説明が終わると署名、捺印を行う形になります。すべての書類に捺印が終わった後、手付金の支払いを行い、領収書を受け取ります。

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住宅ローン本審査申請・通過

中古マンション購入の流れ4

売買契約後、速やかに住宅ローンの本審査を申請します。契約書の中で定めた「住宅ローン特約期間(通常契約後3週間〜1ヶ月後など)」以内に本審査を通過する必要があります。ローン審査が通らなかった場合、契約書にローン特約という約束を入れておけば、この特約によって売買契約は白紙解除されます。ローン特約によって契約が解除されると、手付金や半金支払った仲介手数料が戻ってきます。

ちなみに表の中にはありませんが、本審査を通過した後、早急に決済・引き渡し日を先に決める必要があります。本審査を通過した後に銀行と行う「金銭消費貸借契約」の締結には、決済・引き渡し日の確定が必須だからです。

決済・引き渡しは、後ほどご説明するように平日の午前中に行います。これが仕事の都合などで、決済・引き渡し日が1日でもずれてしまうと、銀行は作成した「金銭消費貸借契約書」を1から作り直す直すことになります。この契約書の作成には、銀行は約1週間かかるので、最悪の場合銀行との契約が引き渡し日に間に合わないことになりかねません。そう行ったトラブルを未然に防ぐためにも、一度決めた決済・引き渡し日は変更しないようにしましょう

住宅ローン本審査に準備が必要なもの

依頼する金融機関により必要な書類は異なります。一番忘れやすいのが「収入金額記載の住民税課税証明書」。役所で取得出来る書類ですが、普段取得することは無い書類なので、違和感を覚えるかもしれません。銀行は、この書類と源泉徴収票を付け合わせて、他に収入がないか、収入の数字が正しいかどうかを確認するのです。また、1年に1度手元に郵送されてくる「住民税決定通知書」でも代用が出来るため、忙しい方はそちらで代用すると良いでしょう。

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  • ローン本審査申込書・団体信用生命保険申込書・告知書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書 ※区役所、市役所で入手します
  • 住民票 ※区役所、市役所で入手します
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(原本・直近2年分)
  • 収入金額記載の住民税課税証明書(直近2年分)※区役所、市役所で入手します
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方、居住地の税務署で入手します
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件資料(不動産会社が用意致します、必要書類をご連絡ください)

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フラット35適合証明審査(フラット35を使う場合)

住宅ローンにおいてフラット35を利用する場合、住宅ローン本審査通過後に購入する中古マンションが「フラット35の定める基準に適合しているか」を専門の適合証明検査機関が現地調査・書類検査する必要があります。

現地調査まで約1週間、現地調査後の適合証明書発行まで約1週間かかります。費用は5万円程度。部屋の中も確認する必要があるため、事前に売主様に現地調査の許可を頂き、現地確認の日程を調整する必要があります。

購入予定の中古マンションが「らくらくフラット」に登録されている場合、適合調査を行わなくてもフラット35を利用することが出来ます。この調査は、後のステップである金銭消費貸借契約までに適合証明が出ればOKなので、売買契約後で大丈夫です。

フラット35適合審査に準備が必要なもの

依頼する適合証明検査機関により異なります。詳しくは検査機関にお問い合わせください。

  • 物件チラシ
  • 建物の全部事項証明書
  • 管理規約
  • 長期修繕計画等
  • 各階の平面図(旧耐震の場合)

新耐震基準適合証明書の取得

中古マンションの引き渡し時点で、マンションの竣工時から築25年を超えた「新耐震基準の中古マンション」である場合、住宅ローン減税登録免許税・不動産取得税の減税を効かせるためには新耐震基準適合証明書の取得が必要となります。

新耐震基準適合証明書は専門の会社に依頼をして、取得をします。新耐震基準適合証明書は決済・引き渡しのタイミングまでにあれば大丈夫です。ですが、必ず売主様が所有者である段階での取得が必要になります。自身に名義が変わってしまうと、取得しても意味がありませんので、注意して下さい。

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火災保険プラン選定

中古マンション購入の流れ5

住宅ローンを借りる金融機関(イオン銀行、楽天銀行、SBIネット銀行など)により、火災保険加入が必須の場合があります。その場合は、指定された期日(決済日が多いです)までに、あるいは当日に火災保険の申込書を金融機関に提出する必要があります。

【準備が必要なもの】 ※依頼する保険会社より異なります。詳しくは保険会社にお問い合わせください。

  • 図面
  • 建物の全部事項証明書

住民票・印鑑証明書移動

中古マンション購入の流れ6

新しい住所で購入する中古マンションの登記を行う場合、住民票・印鑑証明証をあらかじめ新しい住所に移す必要があります。現在住んでいる居住地の役所で転出届けを取得し、中古マンションを購入した居住地の役所で転入届を提出します。新しい住民票と印鑑証明書は、転入届を出すと、役所ですぐに取得をすることが出来ます。転入届、転出届の手続きには身分証明書・実印・印鑑登録証があれば大丈夫です。

【準備が必要なもの】

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証

金銭消費貸借契約

中古マンション購入の流れ7

住宅ローンを借りる金融機関と、借り入れについての契約書を締結します。これは銀行営業日で決済の3日前(フラット35は4営業日前)には締結が必須になります。

「住宅ローン本審査」のパートでもお伝えしたように、この契約書を作成するためには銀行は約1週間もの時間がかかります。そして決済・引き渡し日がずれると、最初から契約書を作り直すので、金銭消費貸借契約自体が大幅にずれ込んでしまうことになります。一回決めた決済・引き渡し日は絶対にずらさないようにしましょう

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銀行との金銭消費貸借契約に必要なもの

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 印鑑証明書(2部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの2~3部※金融機関とローンの組み方によって変動。)※収入合算者も同様
  • 住民票(1部・家族全員の続柄が記載されたもの、本籍地とマイナンバーは無し。新住所で登記を行う場合は新住所のもの1~2部) ※収入合算者も同様
  • 売買契約書の原本
  • 収入印紙

物件確認

中古マンション購入の流れ8

売買契約時に売主がまだ居住中だった場合、決済の前に中古マンションの設備・状況確認を行います。(引渡猶予特約が付いていて、まだ売主様の引っ越しが完了していない場合は、決済後に売主が引っ越した後に行います。)

【準備が必要なもの】

  • 設備表(不動産会社が準備致します)
  • 物件状況等報告書(不動産会社が準備致します)

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決済・引渡し/登記申請

中古マンション購入の流れ9

いよいよマンション購入の流れ、最後のステップです。決済・引き渡しは買主様の住宅ローンを借りる金融機関にて、買主・売主・不動産会社・司法書士立会いのもと決済を行います

ネット銀行など、店舗がない銀行の住宅ローンを利用する場合は、決済・引き渡しを不動産会社の店舗で行うケースもあります。途中まで不動産会社の店舗で手続きを行い、最後の振込だけ銀行に移動するケースもありますので、当日の集合場所については良く不動産会社に確認をした方が良いでしょう。

決済・引き渡しでは、司法書士による必要書類の確認が完了した後、住宅ローン融資が実行されます。あらかじめ、住宅ローン以外で必要となる諸費用・頭金は住宅ローンを借りる口座に振り込んでおく必要があります。詳しく当日の流れを見てみましょう。

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決済当日の流れ

決済・引き渡しは原則(午後1時過ぎまで決済は可能です)平日の午前中に行います。これは、午前中に手続きを終わらせ、午後に司法書士が登記手続きを行うためです。登記手続きは究極的には後日でも可能なのですが、買主様の権利保全のためには、その日のうちに登記を済ませて置くのが望ましいため、このようなタイムスケジュールになっています。

  1. 司法書士立会いのもと、資料の確認
  2. 不動産登記用の委任状の作成
  3. 売主様に代金を支払うため、振込伝票の作成
  4. 住宅ローン融資実行(買主様の口座にローンが振り込まれます)
  5. 売主様に残代金・清算金の振込(売主様に残代金・清算金の振込(電信でセンターを通さず、手打ちで振込処理を行うため、着金まで5~10分程度です。五十日(ごとうび)や年度末はそれでも混んでいるため、45分〜1時間ほどかかるケースがあります。)
  6. 管理会社への届け出書類記入
  7. 売主様の着金確認
  8. 仲介手数料支払い ※あらかじめ振り込む場合もあります
  9. 司法書士代支払い ※あらかじめ振り込む場合もあります
  10. 売主から残代金・清算金の領収書を受領
  11. 鍵の引き渡し
  12. 契約完了書へ署名、捺印

 

【準備が必要なもの】

決済・引き渡しには必要な書類がいくつかあります。特に忘れやすいのが「住民票」「印鑑証明書」。既に銀行に複数枚提出していて、決済日当日は不要な場合もありますが、念のため不動産会社に確認しておくと良いでしょう。もし必要なのに忘れてしまった場合、役所に取りに行くハメになり、決済が間に合わないリスクがあります。

  • 実印
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(融資を受ける場合1部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの)※あらかじめ銀行に提出していれば不要な場合があります
  • 住民票(1部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの)※あらかじめ銀行に提出していれば不要な場合があります
  • 通帳・届出印・キャッシュカード(住宅ローンを借りる銀行のもの)
  • 残余金・清算金
  • 仲介手数料の半金
  • 今住んでいる賃貸の賃貸借契約書 ※不要な場合があります。

確定申告

中古マンション購入の流れ10

住宅ローン控除などの税金の控除を受ける場合、中古マンションを購入した翌年に確定申告をする必要があります。期間は2月15日〜3月15日なので、忘れずに実施することが大事です。2年目からは、年末調整をすれば住宅ローン控除を効かせることが出来ます。合わせて、住宅ローン控除に必要な登記事項証明書の取り寄せ方についても知っておきましょう。

【準備が必要なもの】

  • 住宅の登記簿謄本
  • マイナンバーが分かるもの※住民票はマイナンバー制度導入のため不要です。
  • 金融機関等が発行する年末現在における「住宅取得に係る借入金の年末残高等証明書」
  • 売買契約書
  • 源泉徴収票(原本)

リフォームをする場合の中古マンション購入の流れ

満足のいくリフォームをするためには事前にスケジュールを立ててから動き始めることが重要です。また、リフォームをする場合は、中古マンションを購入してからリフォーム着工となるため、住宅ローンを利用する場合は、居住する前からローンの返済が始まります。賃貸にお住みの場合は、家賃とローンの二重払いになりますので注意して下さい。

どうしても返済が厳しい方は返済の「据え置き」(元金分は返済を遅らせるもの、金利だけは支払いが必要)という選択肢もあります。これは住宅ローン本審査時に銀行に伝える必要があるので、その点も併せて検討しておくと良いでしょう。

以上を踏まえた上で、リフォームの流れとタイミングについて解説します。

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1.リフォーム(リノベーション)に充てる費用を検討(資金計画時)

まずはリフォーム資金の検討です。この段階ではざっくりで構いませんが、足が出てしまうと困るので自分が出そうと思っている金額より、若干少なめで試算しておくことをおススメします。

実際、プランを決めていく段階で当初予算より実際の支払金額が下がる方はほとんどおりません。8割の方が、当初の予算よりプラスになってしまっているので、余力を持っておくと後で焦らずに済みます。またこの予算の中には前項でもお話に出たリフォーム期間中の「家賃」「住宅ローン返済分」も考慮しておいてください。

また、このリフォーム部分の資金にはなるべく自己資金を充当することも併せておススメします。住宅ローンの審査は「物件本体>諸費用>リフォーム費」の順番に借りにくく、また金利優遇にも影響を及ぼします。もちろん、個人や物件の内容(年収・年齢・勤務先・物件担保評価)にもよるため、必ずしも金利優遇や審査に影響を及ぼすわけではありません。ただ、影響が出る確率が高いので、なるべく自己資金で出来る範囲のリフォームを心がけて下さい。

2.リフォーム会社の情報を収集(物件探し、内覧時)

物件を見ない事にはどれくらいのリフォーム費用が必要かわからないので、まずは物件の内覧を先行して頂いて問題ありません。通常不動産会社に聞けばある程度のリフォーム費用は分かります。(この物件でここをリフォームしたら、大体いくら位かかる程度)

当初はそのラインで構わないと思いますので、1件ずつ内見した物件に対して見積もりを取る必要はないでしょう。ただ、ある程度リフォーム会社の目星は付けておくことをおすすめします。

一番確実なのは「不動産会社」に紹介してもらうことです。

リフォーム会社は正直値段の差がだいぶあります。同じ内容で見積もりをとっても600万という所もあれば、1000万という所もあります。一般の方はリフォーム費用の感覚があまりないため、高い安いの差が分かりにくいと思います。そこで不動産会社を使うのです。我々不動産会社は「物件を購入して頂く」ことが目的です。購入してもらわない事にはタダ働きになってしまいます。そのため、お客様のリフォームの希望を叶える、つまりは予算内で何とか納まるように交渉します。そこは我々の頑張りどころなので、一度相談して頂くと良いと思います。

また、それ以外でリフォーム会社を選定する場合は、物件近くの不動産会社を利用することをおススメします。物件近くだと施工実績があったり、対応も早いので、住んでからも安心です。

ちなみにリフォーム費用部分で融資を受ける方は、リフォーム会社の工事費用支払時期についても調べることが必要です。工事請負契約時に手付金が必要なケースがありますが、この契約は融資実行前に行われます。そうなると自己資金の用意が必要です。もちろん工事完了時一括で対応してくれる会社もありますので安心して下さい。ただ、リフォーム会社を選ぶ場合、支払いの時期についても情報収集しておくと安心でしょう。

3.どんなリフォームが必要か判断(物件探し、内覧時)

前項と重複する部分もありますが、どんなリフォームが必要かというよりは「どういったリフォームがしたいか」を決めて下さい。大まかな費用や、施工可否は不動産会社でもある程度判断ができますので内覧時に確認してみて下さい。

また、注意しなければならないのはマンションの構造と管理規約、そして床下配管交換の履歴です。

まず、壁式構造の場合について。これは室内の壁が躯体になっているので、物理的に間取りの変更が難しくなります。続いて管理規約。こちらはマンションによってはフローリング変更の際の制限や給湯器交換への制限、また一番多いのはエアコンのコア抜き禁止があります。これができない場合、エアコンが設置できない部屋が出てきますので、あらかじめ不動産会社に確認しておくことをオススメします。

そして最後に床下配管交換履歴についてです。平成初期位までは専有部分床下に通っている配管は金属管です。必ず配管が腐食し、下階への漏水を引き起こします。配管を交換している、あるいは更正工事を行っているかを確認してください。していない場合は、交換することをおススメしますが、費用がグンと高くなるため、資金繰りが必要です。

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4.リフォーム会社にお部屋を見てもらう(物件探し、内覧時)

続いて、具体的にリフォーム会社にお部屋を見てもらいます。こちらは、売買契約締結後に行う方が多いです。先行してリフォーム会社を呼んでも、見積もりを立てている間に物件が無くなってしまうことが多々あるのです。特に居住中物件の場合、売主様とリフォーム会社、そしてご自身の予定が合わなければいけないため、時間がかかります。

ある程度マンションのリフォーム実績のある会社であれば、図面を渡すだけで十分です。ちなみに不動産会社紹介のリフォーム会社であれば、その点のやり取りも不動産会社が行ってくれるため、スムーズです。

売主とリフォーム会社の予定が中々合わないようであれば、まずは物件を確保する事を考えましょう。リフォームが目的ではなく、居住が目的であることを常に念頭に置き、スムーズな行動を心がけて下さい。

5.見積もりとプランを検討する(売買契約、住宅ローン申込み時)

先程もお話に出ましたが、まずは物件を抑える(つまり売買契約をする)ことが大前提です。その際にもちろん見積もりを立てますが、この時の見積もりは細かい色や品番などは決めません。

間取り変更、設備の交換、床材の変更の有無を指定する程度です。ある程度ざっくりとしたリフォーム見積もりになりますが、希望は大目に伝えておくと後で費用が上がるという事はまずありません。

細かいプランや品番、色などを決めていくのは売買契約締結後、住宅ローンの本申込み後のお話です。住宅ローンの本申込みが通らなければ、双方無駄な時間を使う事になるため、住宅ローン本申込み時の見積もりは大目の金額で申請し、あとで減額すればいいのです。ちなみに、借入金額の減額は金銭消費貸借契約の1週間くらい前まで可能です。

そのため、住宅ローンの正式承認後にゆっくりと話を詰めていけば問題ありません。

住宅ローンの正式承認が下りたら、具体的なプランやリフォーム会社を決めていきます。ちなみに住宅ローン本申し込みの際とリフォーム会社が変更しても問題はありません。

細かい部分を決める際は、必ず現地で話を詰めて下さい。リフォームは感覚になってしまう部分も多いため、「こうしたい」という希望がある場合は資料(写真など)を持っていくと良いでしょう。また複数社に見積もりをお願いする場合、各社に同じ希望を伝えるようにしてください。それでないと比較がしにくいです。使う設備や建材については、リフォーム会社がサンプルを持っているため、必ず見せてもらいましょう。

カタログコピーでは色味や質感が違います。またそういった事を丁寧に対応してくれる業者は仕事も丁寧です。この点も判断材料にしてみて下さいね。

6.契約して着工(残金決済・引渡し時)

ここで言う「契約」は「工事請負契約」です。住宅ローンを利用する方の場合、この書面が住宅ローンの金銭消費貸借契約時に必要になります。(分割融資の場合は、リフォーム分の金銭消費貸借契約時に必要)そのため、プランが確定したら早めに契約をすることをおススメします。契約時は、工事金額に応じた収入印紙と印鑑が必要です。その点についてはリフォーム会社から指示があるので、それに従っておけば問題はないでしょう。

つづいて工事の申請についてです。

こちらは、売買契約時に不動産会社にしっかりと確認をしておきましょう。「申請を工事着工からどれくらい前に行わないといけないのか」「どういった申請方法になるのか」によって、スケジュールが大きく変わります。申請時期について一番多いのは工事着工1か月前に申請⇒承認ですが、マンションによっては、隣接住戸のリフォーム工事同意書(署名・捺印必要)が無いと申請もできないことがあり、隣接住戸の方と中々お会いできないとスケジュールがずれてしまうことがあります。

さらに、リフォーム工事申請が現所有者(売主様)との新区分所有予定者(買主)の連名で出来ればよいのですが、完全に所有者が自分に代わってからでないと申請を受けてくれないマンションもあります。絶対に確認を怠ってはいけない事項ですので、注意して下さい。また、申請に必要な書類は管理組合によって異なりますが、リフォーム会社や不動産会社が揃えてくれます。自身も署名・捺印は必要ですが、自ら動いて書類をそろえる必要はないので安心して下さい。

無事に着工日が決まったら、工事開始前にマンション管理人や隣接住戸に挨拶に行ってもいいでしょう。基本的には工事申請前にリフォーム会社が管理人及び隣接住戸(原則は上下左右の4件。マンションによっては斜め上下も入り8件)には挨拶に行きます。その際一緒にご挨拶に行っても良いと思います。

ただし、これは工事申請時に既にマンションが自分の名義になっていた場合です。先ほども話に出た通り、現区分所有者である売主様と連名で工事申請をした場合、まだ所有者でもない自身が表立って動くのは良くありません。あくまで現所有者である売主様のご意向に沿って動くようにしましょう。もし工事着工前に挨拶ができなかった場合は、引っ越し前にご挨拶に行くと良いと思います。

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7.工事完了

待ちに待った工事完了。基本的にはどのリフォーム会社も引渡確認を行っているため、それに従っていれば大丈夫ですが、細かい部分もチェックを怠らないで下さい。また、生活し始めて初めて分かる不具合もあります。そういった点は気づいた時点ですぐに伝えて下さい。あまり日が経ってしまうと「使い方の問題」になってしまう事もありますので、その点は注意が必要です。

以上がリフォームの流れとタイミングです。マンション購入とリフォームを同時に行う場合、関係者(売主様、不動産会社、リフォーム会社、金融機関、管理組合等)が多くなり、スケジュール調整が難しくなります。そのため、まずは不動産会社に相談して下さい。メインは「マンション購入」であるため、全ての取り仕切りの窓口は不動産会社です。リフォーム会社を独自で選定した場合も必ずリフォーム会社の連絡先を不動産会社に伝えて下さい。そうすることでスムーズに事が運びます。

中古マンションリフォーム成功のポイント

続いてはリフォーム成功のポイントについてです。前項でもいくつかポイントを挙げていますが、ここも大切なところなので覚えておいてください!

1.リフォームやリノベーションの検討は、物件探しと同時スタートが望ましい

前項でも記載しましたが、基本的には物件探しが先行で構いません。ただし、自身のリフォームをすることが前提(フルリノベーション)で物件を探す方は別です。

その場合は、物件探しとリフォーム会社の選定は同時期に始めて下さい。リフォーム会社が決まっていれば、気になった物件を一緒に見てもらう、図面でもある程度の費用を判断してもらう事が可能です。また先方から「こういったリフォームはどうですか?」と言った提案を受けることもできます。リフォーム会社やプランが早く決まれば、資金計画だけでなく、スケジュール管理もしやすくなります。特にスケジュールが早めに決まれば、引っ越しの準備・住宅ローンと家賃の二重払いの期間も短縮することができますのでおススメです。

ちなみに、物件探しを先行し「この物件が良いけど、この部分だけリフォームしたいな」という方については、リフォーム箇所次第では引っ越し後に工事をしてもらう事も可能です。ただし、工事中はずっと在宅していないといけない、水が使えないなどのデメリットもありますので、その点は良く打ち合わせして決めて下さい。

2.工事中はできるだけ現場に顔を出す

全面的にリノベーションする工事の場合、工期は1~2ヶ月はかかります。その間に現場に顔を出しておくと、リフォーム会社も手が抜けません。またご自身の目で施工や打ち合わせ内容を確認することもできるため安心です。ちなみにいつも同じ職人さんがいるわけではなく、各工事によって職人さんが違います。

また、工事内容によっては塵埃が多く舞っていて服が汚れてしまったり、職人さんの作業の邪魔になる場合もありますので、工程をリフォーム会社に確認してから現場に行くようにしてください。差し入れを持っていく方もいますが、気を遣わせてしまう場合もあります。もし持っていくようであれば季節に適した飲み物にすると、帰りの車でも飲めるので良いと思いますよ。

3.追加で工事をする際の注意点

もしどうしても途中で追加工事をしたくなった場合、早急にリフォーム会社に伝えてください。工事内容によってはやり直さなければならない、発注したものをキャンセルしなければならない等問題が出てきます。特に間取り変更は早めに伝えてください。基本的には木工事(大工)が一番初めに入ります。そのあと床やクロス、最後に設備。そのため、後期の公判で間取りの変更をすると工事に大幅な支障がでます。それによって費用も大きく変わりますので、迅速かつ費用も確認したうえで依頼してください。

4.リフォームの諸費用を把握しておく

マンション購入と違って大きな諸費用はかかりません(融資を受ける方は別)。前項でもお伝えした印紙税くらいですが、ここで注意しなければならないのが照明です。照明はもともと費用に入ってない場合が多いので、希望する場合はあらかじめ伝えておきましょう。

5.フローリングへの張り替えは管理規約を確認すること

最後はフローリングです。前項でも触れましたが、マンションの工事の際は必ず管理規約を確認してください。特にフローリングは制限対象になっている場合が多いです。一番多い規約は「遮音等級」に関するものです。下階に響きにくい材質の物を使ってくださいという内容で、規約内では「遮音等級LL-○○と同等あるいはそれ以上の性能の床材を使用するものとする」といった形で記載されています。○の箇所には数字が入り、数字が小さくなればなるほど性能が良くなります。

一般的にはLL-45を基準としており、まれにLL-40以上、あるいは1階住戸はLL-50という規約を設けているところもあります。中には「フローリングへの変更自体が禁止」、「隣接住戸の承認が得られないとフローリング変更不可」といったマンションもあります。隣接住戸承認制の場合、相続や賃貸に出していて空室になっている場合は変更がかなり困難になりますので、必ず確認してください。

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信頼できる不動産仲介会社の選び方

最後に、信頼できる不動産仲介会社の選び方について解説いたします。人生で一番高い買い物のお手伝いをしてもらうわけなので、しっかりとご自身で考えた上での選択をおすすめします。

世の中の不動産会社は、以下の3つのタイプに大別することができます。

  1. 地場の不動産仲介会社
  2. 大手不動産仲介会社
  3. 無店舗型不動産仲介会社

地場の不動産仲介会社は、よく街中で見かける小さな、街の不動産屋さんです。地場不動産会社の強みは、地域のネットワークです。まさにその地域のことなら誰よりも知っているという安心感があります。子供の学区などの縛りの関係でエリアが限定されている場合は非常におすすめです。しかし、裏を返せばその地域以外のエリアに関しては詳しくないということなので、色々なエリアを候補に中古マンションを探したいという方にとっては最適な依頼先とは言えないでしょう。

2つ目は、住友不動産販売、三井のリハウスなどの大手不動産仲介会社です。大手不動産仲介会社の強みは何と言っても圧倒的なブランド力と、それを裏付ける実績です。これらの大手不動産会社を選ぶデメリットとしては、広告費や人件費などに多くのコストをかけて購入希望者と売却依頼者を集客しているため、利益となる「仲介手数料」を買主と売主の双方から受け取る「両手取引」が基本的な提案となる点です。

そのため、基本的に自社で売却の依頼を受けている物件を、お店に来た購入希望者に提案します。結果として、もっと世の中にはぴったりな物件があるにも関わらず、そのことを知らないまま提案された物件を購入するといったことにも十分なり得ます。不動産取引は複雑に見えますが、仲介手数料が発生する仕組みに着目することで不動産会社の考え方が理解ができると思います。

最後は、webやアプリでサービスを展開する無店舗型の不動産仲介会社です。このような仲介会社は、知名度やネットワーク力こそないものの、地場の不動産会社や大手不動産会社が提供できないような新たな価値を提供することができます。

このような無店舗型仲介会社の強みは、テクノロジーを使って新たな価値を提供できる点です。これまで人力で不動産営業マンがお客様に物件を提案していた「提案業務」そのものをアプリで置き換え、「ぴったりな物件」を自動提案するサービスなども出て来ています。

それぞれのタイプの不動産会社の特徴を押さえて、どの不動産会社に依頼するべきかを考えてみてください。

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まとめ

中古マンションの購入では印鑑証明書や住民票、源泉徴収票など役所や勤め先から入手しないといけない書類がたくさんあります。

わずか一枚足りないだけでもう一度役所に行かなくてはならない・・・という状況になってしまうと、かなり心理的に負担が大きいのでなるべく一回ですませたいものです。あらかじめ必要な書類をチェックして、最低限の手間で済む様にして頂ければと思います。

土日に営業している出張所もありますので、お仕事がお忙しい方は周辺の出張所の営業日をチェックしておくことをおすすめします。

また売買契約書などの契約書類や、仲介手数料の領収書などは、将来マンションを売却する際に必要となる書類です。これらの書類は捨てずに、大切に保管するようにしてください。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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