マンションジャーナル

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中古マンション購入の契約手続きの流れ・必要書類まとめ【完全版】

中古マンション購入の契約手続きの流れ・必要書類まとめ【完全版】

中古マンションの購入が決まってから引渡しが行われるまでは、色々と必要な書類や行わなくてはいけない手続きがあります。

各種手続きの流れや必要書類を事前に準備しておくことが重要です。

中古マンション購入全体の流れ

中古マンション購入の流れは表のようになります。あくまで一般的なケースですが、条件合意してから売買契約まで数日から1週間ほどかかります。売買契約が終わってから引渡しまでが約1ヶ月〜2ヶ月ぐらいです。

もちろん場合によっては、条件合意の当日契約するということもありますし、契約後から引渡まで1年以上かかる場合もあります。引渡が長引くケースとしては、売主が不動産の買い替えを行い、引っ越しを行うまでに時間がかかるケースが多いです。

中古マンションを購入するときの留意点の中でも一番気をつけたいのは、売買契約書で定めた住宅ローン特約期間終了までに住宅ローンの本審査を通過させる点です。

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住宅ローン事前審査申請

マンション購入の流れ2

買いたい中古マンションが見つかったら、購入申し込みと共に、住宅ローンの事前審査をする必要があります。金融機関への申し込みから事前審査結果が出るまで2〜5営業日かかります(金融機関により異なります)。

事前審査を通過することで、売買契約後に行う住宅ローン本審査が「ほぼ100%」通ると言えるので、安心して契約をすることが出来る、というわけです。逆に事前審査が通過しない限り、売主側の不動産会社も売買契約を行ってくれませんので、事前審査をなるべく早く通過させる必要があります。仮に購入のライバルがいた場合、ライバルの方が事前審査が早く通り、物件をとられてしまうというケースは良くあります。

本当に欲しい物件の場合は、内覧の前に事前審査を実施する場合もあります。

事前審査に準備が必要なもの

住宅ローンの事前審査に必要なものは下記になります。依頼する金融機関により異なりますので、詳しくは金融機関にお問い合わせください

  • ローン事前審査申込書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(写し・直近2年分)
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件のチラシ、登記簿謄本(不動産会社が用意します)

夫婦でペアローンを組む場合、夫婦それぞれ必要書類を準備する必要があります。サラリーマン世帯で、特に確定申告をしていない場合、印鑑(実印)、身分証明書、健康保険証、源泉徴収票(直近2年分)があれば大丈夫です。印鑑は実印の方が望ましいですが、役所で実印登録(印鑑登録)を行っていなくても、売買契約後に登録を行えば、このタイミングでは大丈夫です。

フラット35適合証明審査

マンション購入の流れ3

住宅ローンにおいてフラット35を利用する場合、購入する中古マンションが「フラット35の定める基準に適合しているか」を専門の適合証明検査機関が現地調査・書類検査する必要があります。

現地調査まで約1週間、現地調査後の適合証明書発行まで約1週間かかります。費用は5万円程度。事前に売主様に現地調査の許可を頂く必要があります。

購入予定の中古マンションが「らくらくフラット」に登録されている場合、適合調査を行わなくてもフラット35を利用することが出来ます。

この調査は、後のステップである金銭消費貸借契約までに適合証明が出ればOKなので、売買契約後でも大丈夫です。

適合審査に準備が必要なもの

依頼する適合証明検査機関により異なります。詳しくは検査機関にお問い合わせください

  • 物件資料(物件チラシ、建物の登記簿謄本、管理規約、長期修繕計画等)

関連記事:フラット35の適合証明って一体なに?

売買契約

マンション購入の流れ4

売買条件が合意し、住宅ローンの事前審査が通過したら、売買契約日が確定します。売買契約日が確定すると、中古マンションを購入することが出来る権利が確定します。逆に言うと、売買契約日が確定するまでは他のライバルに物件を取られてしまう可能性があります。

売買契約を行う前日までに契約書・重要事項説明書の写し、もしくはデータを不動産会社より受け取り、内容を確認するようにしてください。

売買契約に準備が必要なもの

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 印紙(1万円もしくは3万円)
  • 手付金
  • 仲介手数料の半金(半額)

売買契約時に支払う費用としては「手付金」「仲介手数料の半金」があります。銀行のATMですと、1日の引き出し金額上限がありますので、複数日に分けて引き出すか、銀行の窓口に行って「手付金」「仲介手数料の半金」分の現金を引き出す必要があります。

関連記事:頭金・手付金・諸経費の違いを抑えよう!

手付金の支払いは振り込みでは出来ないのか?

手付金の金額は物件価格の5~10%が目安になりますので、物件価格によっては相当の金額になります。基本的にこの手付金は現金で支払う形になります。手付金は売買契約締結と同時に売主に支払う必要があるのですが、売買契約は平日夜や週末(土日)に行うことが多く、振込だと着金が翌日以降になってしまう為です。

売買契約を行う場所・時間・流れ

売買契約は売主側の不動産会社で行われるケースが大半です。全体で2時間〜2時間半ほど時間がかかります。売買契約当日は下記のような流れになります。

  1. 重要事項説明書の説明
  2. 売主登場
  3. 売買契約書の説明
  4. 設備表・物件情報報告書の説明
  5. 署名捺印
  6. 手付金の授受
  7. 領収書の受け取り
  8. 今後の流れの確認

1の「重要事項説明書」はマンションの買主に対して不動産会社が「どのようなマンションか」と説明する書類になりますので、基本的には売主は立会いません。重要事項説明書の説明が終わったタイミング(契約開始から約1時間後)に売主が途中から入ってくる形になります。

売主同席のもと、売買契約書の説明を行い、マンションの設備・状況の説明が終わると署名、捺印を行う形になります。

住宅ローン本審査申請・通過

マンション購入の流れ5

売買契約後、速やかに住宅ローンの本審査を申請します。契約書の中で定めた「住宅ローン特約期間(通常契約後3週間〜1ヶ月後など)」以内に本審査を通過する必要があります。ローン審査が通らなかった場合、契約書にローン特約という約束を入れておけば、この特約によって売買契約は白紙解除されます。

住宅ローン本審査に準備が必要なもの

依頼する金融機関により異なります。詳しくは金融機関にお問い合わせください。

  • ローン本審査申込書・団体信用生命保険申込書・告知書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書 ※区役所、市役所で入手します
  • 住民票 ※区役所、市役所で入手します
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(原本・直近2年分)
  • 収入金額記載の住民税課税証明書(直近2年分)※区役所、市役所で入手します
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方、居住地の税務署で入手します
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件資料(不動産会社が用意致します、必要書類をご連絡ください)

火災保険加入

マンション購入の流れ6

住宅ローンを借りる金融機関により、火災保険加入が必須の場合があります。

【準備が必要なもの】 ※依頼する保険会社より異なります。詳しくは保険会社にお問い合わせください

  • 図面
  • 登記簿謄本

住民票・印鑑証明書移動

新しい住所で購入する中古マンションの登記を行う場合、住民票・印鑑証明証をあらかじめ新しい住所に移す必要があります。現在住んでいる居住地の役所で転出届けを取得し、中古マンションを購入した居住地の役所で転入届を提出します。新しい住民票と印鑑証明書は、転入届を出すと、すぐに取得をすることが出来ます。転入届、転出届の手続きには身分証明書・実印・印鑑登録証があれば大丈夫です。

マンション購入の流れ7

【準備が必要なもの】

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証

金銭消費貸借契約

住宅ローンを借りる金融機関と、借り入れについての契約書を締結します。決済の中2日前には締結が必須になります。

マンション購入の流れ8

銀行との金銭消費貸借契約に必要なもの

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 印鑑証明書(2部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの2部と旧住所のもの1部) ※収入合算者は旧住所のもの1部
  • 住民票(1部・家族全員の続柄が記載されたもの、新住所で登記を行う場合は新住所のもの1部と旧住所のもの1部) ※収入合算者は旧住所のもの1部
  • 売買契約書・重要事項説明書の原本
  • 手付金の領収書
  • 収入印紙

物件確認

マンション購入の流れ9

売買契約時に売主がまだ居住中だった場合、決済の前に中古マンションの設備・状況確認を行います。(まだ売主様の引っ越しが完了していない場合があります。)

【準備が必要なもの】

  • 設備表(不動産会社が準備致します)
  • 物件状況等報告書(不動産会社が準備致します)

決済・引渡し・登記申請

マンション購入の流れ10

買主様の住宅ローンを利用する金融機関にて決済を行います。必要書類の確認が完了した後、住宅ローン融資が実行されます。あらかじめ、住宅ローン以外の諸費用・頭金は住宅ローンを借りる口座に振り込んでおいてください。融資実行後、各種清算金の清算、費用の支払い、鍵・パンフレットの受け渡しを行います。

【準備が必要なもの】

  • 実印
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(融資を受ける場合1部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの)※不要な場合があります
  • 住民票(1部、新住所で登記を行う場合は新住所のもの)※不要な場合があります
  • 通帳・届出印・キャッシュカード(住宅ローンを借りる銀行のもの)
  • 残余金・清算金
  • 仲介手数料の半金
  • 今住んでいる賃貸の賃貸借契約書 ※不要な場合があります

確定申告

マンション購入の流れ11

住宅ローン控除などの税金の控除を受ける場合、確定申告をする必要があります。

【準備が必要なもの】

  • 住宅の登記簿謄本
  • 新住所の本人の住民票
  • 金融機関等が発行する年末現在における「住宅取得に係る借入金の年末残高等証明書」
  • 売買契約書
  • 源泉徴収票(原本)

まとめ

中古マンションの購入では印鑑証明書や住民票、源泉徴収票など役所や勤め先から入手しないといけない書類がたくさんあります。わずか一枚足りないだけでもう一度役所に行かなくてはならない・・・という状況になってしまうと、かなり心理的に負担が大きいのでなるべく一回ですませたいものです。あらかじめ必要な書類をチェックして、最低限の手間で済む様にして頂ければと思います。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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