マンションジャーナル

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頭金・手付金・諸経費の違いを抑えよう!

頭金・手付金・諸経費の違いを抑えよう!

マンションなど住宅の購入をすると営業マンに「次はこのお金が必要になります」と言われて「えっ、そんなお金必要だったのの?」となってしまうことがあります。特に間違えやすいのが頭金と手付金です。

頭金とは

頭金とは住宅を購入する際に、ローンを借りずに現金で支払う部分のことです。例えば5000万円のマンションを購入した場合、頭金が500万円であれば、残りの4500万円を住宅ローンで支払うことになります。

以前は頭金が住宅価格の2割程度必要と言われていました。今でも頭金があった方が住宅ローンの返済が楽になることは間違いないですが、後述する諸経費の用意の方が重要です。頭金を無理して入れるよりも、諸経費をしっかり準備する方が大事なのです。一方頭金がある程度あると、住宅ローンの金利優遇を受けられる場合があります。

頭金が0円で全て住宅ローンで購入金額をまかなうことを「フルローン」と言いますが、フルローンで対応してくれる住宅ローンも数多くあります。

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手付金とは

手付金とは住宅購入の売買契約時に一部払いで支払う代金のことです。不動産取引は

  1. 売買契約
  2. 住宅ローン審査
  3. 決済

という3ステップに分かれます。「1:売買契約」から「3:決済」までは1ヶ月ほど時間が空くので、売買契約の際に証拠金のような形でお金を一部先払いするのです。

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手付金は頭金に充当するケースが多い

手付金はあくまでも「先払い」で支払うお金になりますので、住宅価格とは別にかかるものではありません。目安としては100万円、もしくは住宅価格の5%程度です。

手付金は通常、決済の際に頭金としてそのまま売主様に支払います。例えば5000万円のマンションを購入した場合、契約の際に先に現金で500万円を手付金として支払うと、その500万円を決済の際に頭金としてカウントし、残りの4500万円を住宅ローンで支払うといった形です。もちろん手付金以上の頭金を支払うことも可能です。

フルローンの場合でも手付金は必要

もし仮に頭金0円(フルローン)で住宅価格の全てを住宅ローンで借りた場合も手付金は必要になります。その場合、契約の時には一時的に手付金を支払い、決済の際に手付金が戻ってくる形になります。もっとも実際の現場ではいちいちお金を戻してもらうことはせず、住宅ローンで借りたお金のうち手付金を差し引いた差額を売主様に振り込むパターンが多いです。

手付金を一時的に用意しなくてはならないケースで絶対にしてはいけないことは、手付金をカードローンなどで借金して準備することです。借金があると、契約後の住宅ローン審査が通らなくなる可能性が高くなるからです。

手付金が用意出来ない場合の対応方法

手付金を用意出来ない場合によく行われるのが親からの贈与です。親からの贈与で手付金を準備し、フルローンで手付金分の現金が戻ってきたらまた親に返す、という方法がしばしば取られます。金融機関を利用せず、ご家族の中でお金の融通をして頂く、という形です。

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手付金の準備は余裕を持とう

ちなみにこの手付金ですが、基本的に現金で準備する必要があります。

「え?そんな高額なお金なのに、振込じゃないの?」

と疑問に思われる方が多いのですが、手付金は売買契約締結と同時に売主に支払う必要があり、平日夜や週末行う事が多い売買契約では振込だと着金が翌日以降になりタイムラグが発生してしまうのです。

そのため、手付金は現金で準備する必要があります。コンビニのATMでは、1日あたりの引き出し上限があるので「しまった!準備が間に合わない!」という事が起こりがちです。

手付金を準備出来ないと、売買契約を締結することが出来ないため、あらかじめ銀行窓口で現金の引き出しをするなど準備に余裕を持つ必要があります。

【関連記事】契約解除となった場合、申込金や手付金はどうなるのか?

諸経費とは

諸経費とは、住宅購入に際して住宅価格以外に必要になる費用のことです。不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う手数料などがあげられます。

この諸経費は手付金や頭金と異なり住宅価格とは別に必要になります。諸経費をローンで借りる事は難しいため、諸経費は現金で用意するようにしてください。金融機関によっては「諸経費ローン」という商品がありますが、仮に諸経費をローンで借りられたとしても住宅ローンに比べて金利が割高です。毎月の支払い金額が高いものになってしまいますので、あまりお勧め出来ません。

借入金額が年収に比べて余裕がある場合、諸経費の部分も住宅ローンと同じ金利で借りられる事もあります。

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諸経費の金額目安

諸経費の金額目安としては新築で住宅価格の4%〜6%、中古住宅で7%〜10%程度です。中古住宅の方が諸経費が高い理由としては、新築の場合仲介手数料が最初から住宅価格に含まれているので、諸経費単体で見た時に中古住宅は仲介手数料の分だけ値段が上がるのです。

>>諸経費を圧倒的に安くする仲介手数料最大無料のサービスとは?

まとめ

住宅の購入に際しては「どのタイミングでいくら必要か」を抑えておく必要があります。特に手付金はフルローンの場合でも必要になりますので、意外な盲点になりがちです。諸経費もかなりの金額になりますので、直前になって慌てる事がないよう、しっかりと準備して頂ければと思います。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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