マンションジャーナル

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頭金・手付金・諸費用の違いを抑えよう!

頭金・手付金・諸費用の違いを抑えよう!

マンションなど住宅の購入をすると、営業マンに「次はこのお金が必要になります」と言われて「えっ、そんなお金必要だったのの?」となってしまうことがあります。特に間違えやすいのが頭金と手付金です。頭金と手付金の違いや、手付金の金額、どんな時に手付金が戻って来るのかなどを、分かりやすく解説していきます。

頭金とは

頭金とは住宅を購入する際に、ローンを借りずに現金で支払う部分のことです。例えば5000万円のマンションを購入した場合、頭金が500万円であれば、残りの4500万円を住宅ローンで支払うことになります。

以前は頭金が住宅価格の2割程度必要と言われていました。今でも頭金があった方が住宅ローンの返済が楽になることは間違いないですが、後述する諸費用の用意の方が重要です。頭金を無理して入れるよりも、諸費用をしっかり準備する方が大事なのです。一方、頭金がある程度あると、住宅ローンの金利優遇を最大限受けられる場合があります。

頭金が0円で全て住宅ローンで購入金額をまかなうことを「フルローン」と言いますが、フルローンで対応してくれる住宅ローンも数多くあります。最近では大半の方がフルローンで住宅を購入するようになりました。

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手付金とは

手付金とは、わかりやすく言うと住宅購入の売買契約時に一部払いで支払う代金のことです。中古マンション購入は大きく分けて、1.売買契約、2.住宅ローン審査、3,決済(引き渡し)という3ステップからなります。最終的にお金を払うのは「3.決済(引き渡し)」のタイミングですが、売買契約から決済までは1ヶ月〜2ヶ月ほど時間が空いてしまいます。そこで、売買契約の際にお金を一部「手付金」という形で先払いするのです。

もし仮に、買主であるあなたが「この契約をやめたい!」と申し出た際は手付金が没収されてしまいます。つまり、手付金が返金されなくなってしまうのです。逆に取引の相手である売主の方から「やっぱりこの契約をやめたい」と言ってきた時は、手付金があなたに返金され、さらに手付金と同額のお金をもらうことが出来ます。

手付金は簡単に言うと「お互いに取引をキャンセルさせないためのお金」といえます。

手付金の金額・相場

それでは売買契約時に先に支払う手付金は、どのくらい準備すれば良いのでしょうか。一般的な手付金の金額は物件価格の5%〜10%と言われています。中古住宅の売買の際は、基本的に相場は5%です。

大手不動産会社が仲介(不動産購入のお手伝い)をしている場合は、5%未満では購入申込を受け取ってもらえません。なぜかというと、手付金の金額が少ないと、契約キャンセルの可能性が高まるため、不動産会社にとってはリスクだからです。

売買契約がキャンセルになると、不動産会社に支払う仲介手数料を一部、支払わなくてすみます。不動産会社は、売買契約がキャンセルになったことで会社の売上が下がることを嫌がるので、手付金をなるべく多く買主に支払って欲しいのです。

売買契を行う為には、準備、調査、契約書作成など、多大な労力がかかります。その為、大手不動産会社は「手付金が5%未満の購入申込は受け付けない」という社内規定を設けているのです。

しかし物件が高くなれば高くなるほど、手付金の金額も大きくなります。どうしても手持ちの現金が物件金額の5%に満たない場合は、不動産会社の営業マンに相談してみましょう。手付金を100万円準備することが出来れば、売主を説得して契約が成立するケースもあります。

手付金の金額を高くした方が良いケース

取引の種類によっては、手付金の金額を多くした方が良いケースがあります。それは人気物件に購入申込をするパターンです。人気物件は、購入申込者が殺到するもの。もしあなた以外に複数名「この不動産を買いたい!」というライバルが出てきた場合、売主はどの購入希望者と契約をするかを選ぶことになります。

先ほど、手付金は簡単にいうと「取引をキャンセルさせないためのお金」とお伝えしました。つまり、言うなれば手付金の金額は、買主の「本気度を表すもの」と言うことも出来るのです。

手付金の金額が高ければ高いほど「この買主は本当に買う気がある」と売主に分かってもらうことが出来ます。結果、ライバルを押しのけることが出来るのです。

私も実際の取引で、買主様がどうしても買いたい物件のお取引の際、手付金を2000万円支払って頂いたことがあります。

手付金は頭金に充当することが多い

手付金はあくまでも「先払い」で支払うお金になりますので、物件価格とは別にかかるものではありません。

手付金は通常、決済の際に頭金としてそのまま売主様に支払います。例えば5000万円のマンションを購入した場合、契約の際に先に現金で500万円を手付金として支払うと、その500万円を決済の際に頭金としてカウントし、残りの4500万円を住宅ローンで支払うといった形です。もちろん手付金以上の頭金を支払うことも可能です。

フルローンの場合でも手付金は必要

もし仮に頭金0円(フルローン)で住宅価格の全てを住宅ローンで借りた場合も手付金は必要になります。その場合、契約の時には一時的に手付金を支払い、決済の際に手付金が戻ってくる形になります。もっとも実際の現場ではいちいちお金を戻してもらうことはせず、住宅ローンで借りたお金のうち手付金を差し引いた差額を売主に振り込むパターンが多いです。

手付金はローンでは借りられない

手付金を一時的に用意しなくてはならないケースで絶対にしてはいけないことは、手付金をカードローンなどで借金して準備することです。借金があると、契約後の住宅ローン審査が通らなくなる可能性が極めて高くなるからです。絶対に、住宅ローンを借りる予定の人がカードローンで手付金分の借り入れをすることは避けてください。

手付金が用意出来ない場合の対応方法

基本的にどんな取引であっても、手付金なしで売買契約は出来ません。手付金なしの取引は、買主が支払いを全額「手持ちの現金」で行う「売買契約と決済(引き渡し)同時取引」ぐらいのものです。

手付金を用意出来ない場合に、よく行われるのが親からの借り入れや贈与です。親からの借り入れで手付金を準備し、フルローンで手付金分の現金が戻ってきたらまた親に返す、という方法がしばしば取られます。金融機関を利用せず、ご家族の中でお金の融通をして頂く、という形です。

不動産の手付金は現金での準備が必須

ちなみにこの手付金ですが、基本的に現金で準備する必要があります。

「え?そんな高額なお金なのに、振込じゃないの?」

と疑問に思われる方が多いのですが、手付金は売買契約締結と同時に売主に支払う必要があります。売買契約は平日夜や、週末に行う事が多いもの。振込だと手付金の着金が翌日以降になりタイムラグが発生してしまうのです。

そのため、手付金は現金で準備する必要があります。コンビニのATMでは、20万円など1日あたりの引き出し上限があるので「しまった!準備が間に合わない!」という事が起こりがちです。手付金を準備出来ないと、売買契約を締結することが出来ないため、あらかじめ銀行窓口で現金の引き出しをするなど、準備に余裕を持つ必要があります。

手付金が返ってくるパターン

売買契約時に物件金額の5%を支払う「手付金」ですが、返って来るパターンは3つあります。

  1. 買主のローンが通らなかったとき
  2. 売主が手付放棄したとき
  3. 売主が契約違反をしたとき

それぞれのパターンの内容を見ていきます。

1.買主のローンが通らなかったとき

いわゆる「ローン特約」というものになります。不動産取引の3ステップのうち「1.売買契約」が終わった後は「2.住宅ローン審査」を行います。このローン審査に落ちてしまった場合は、買主は不動産を購入することは出来ませんので、売買契約は「白紙」の状態に戻します。

この「住宅ローンが通らなかった時に契約を無くす」という約束事を「ローン特約」と言います。契約を白紙に戻すことを「白紙解除」と言います。

ローン特約により、白紙解除が行われると、契約をする前の状態に戻さなくてはいけません。当然、売主に支払った手付金が戻って来ることになります。この手付金には「金額の変更」や「利子をつける」ことは認められていません。あくまで買主が支払った金額がそっくりそのまま戻って来るのです。

しかし実際の取引の現場では「1.売買契約」を行う前に住宅ローンの事前審査を行っています。事前審査を行っていれば、「2.住宅ローン審査」で行う住宅ローン本審査に落ちるということはまずありませんので、このケースは非常に少ないでしょう。

2.売主が手付放棄したとき

手付金が戻って来る2つ目のケースは、売主が「契約をやめたい!」と言ってきた場合です。これを手付解除と言います。

売主による手付け解除が行われた際は、買主が支払った手付金が戻ってきます。それに加え、買主が先に支払った手付金と同額の現金を売主は支払わなくてはいけません。

つまり、売主が手付け放棄をした場合は、手付金が返って来るだけではなく、手付金分だけお金が増えることになります。

ちなみに手付け放棄を出来る期間は、あらかじめ契約書で決められています。決済(引き渡し)の前日に「やっぱりやめた」と言われても、買主・売主双方困ってしまうからです。この手付け放棄を出来る期間のことを「手付け解除期間」と言います。「手付け解除期間」は売買契約日から2週間〜1ヶ月程度が目安となっています。

3.売主が契約違反をしたとき

3つ目のパターンは、売主が契約違反をした場合です。売主が契約違反をした場合、手付金の返還に加え、売買金額の10〜20%という重い罰金を売主は支払わなくてはいけません。

契約違反の主なケースとしては、売主がいつまで経っても引っ越しの準備をしない、などのケースが想定されます。また他の契約違反のケースとしては「2.売主が手付放棄したとき」でご説明した「手付け解除期間」を過ぎた後に契約解除の申し出をして来るケースが考えられます。

手付金以上のお金が取られてしまうパターン

逆に買主が手付金以上のお金を取られるケースとしては、買主が契約違反をした場合になります。買主の契約違反としては「いつまでも住宅ローンの手続きをしない」などのパターンが想定されます。

不動産手付金の上限

手付金の相場は物件金額の5〜10%とお伝えしましたが、上限金額はないのでしょうか?これは不動産の売主が「個人」か「不動産会社」のパターンで異なります。

不動産の売主が個人の場合は、手付金の上限はありません。20%でも50%でも支払うことが出来ます。

一方、不動産の売主が不動産会社の場合は、物件金額の20%が上限金額となります。不動産会社が売主となる場合は、手付金としてあまりにも多額の現金を受け取るのはNGという訳です。

諸費用とは

諸費用とは、住宅購入に際して住宅価格以外に必要になる費用のことです。不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う手数料などがあげられます。諸経費という言い方もします。

この諸費用は手付金や頭金と異なり、住宅価格とは別に必要になります。諸費用はローンで借りられますが、出来れば諸費用は現金で用意するようにしてください。借入金額が年収に比べて余裕がある場合、諸費用の部分も住宅ローンと同じ金利で借りられます。

諸費用の金額目安

諸費用の金額目安としては新築住宅で住宅価格の4%〜6%、中古住宅で7%〜10%程度です。中古住宅の方が諸費用が高い理由としては、新築の場合仲介手数料が最初から住宅価格に含まれているので、諸費用単体で見た時に中古住宅は仲介手数料の分だけ値段が上がるのです。諸経費を抑える秘訣は、仲介手数料が安い不動産会社を使うことです。

諸経費を支払うタイミング

諸経費は、基本的に決済(引き渡し)のタイミングで支払います。不動産会社に支払う仲介手数料については、半分を売買契約時に支払う必要があります。もし諸経費を住宅ローンで借り入れて準備する場合、不動産会社に依頼をして、仲介手数料全額を決済(引き渡し)時に支払う交渉をしても良いでしょう。住宅ローンで諸経費を借りたとしても、銀行から振り込まれるのは決済時なので、その時まで不動産会社に待ってもらう、という訳です。

まとめ

住宅の購入に際しては「どのタイミングでいくら必要か」を抑えておく必要があります。特に手付金はフルローンの場合でも必要になりますので、意外な盲点になりがちです。諸費用もある程度まとまった金額になりますので、直前になって慌てる事がないよう、しっかりと準備して頂ければと思います。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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