マンションジャーナル

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マンション売却にかかる税金の計算方法とチェックポイント

マンション売却にかかる税金の計算方法とチェックポイント

マンションの売却には、様々な税金がかかってきます。

「そんなに取られるのか・・・」と思われるかもしれませんが、マイホームの売却には税金の優遇措置が多数あります。

ここでは知っておくべきマンション売却にかかる税金の重要ポイントを、1番の肝となる「譲渡所得税」を中心にわかりやすく解説します。

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この記事を書いている人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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目次

マンション売却にかかる税金の種類は6種類

まず、マンションの売却に関わってくる税金はこちらの6種類。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

とはいえ、これら全てが必ず発生する、ということではありません。
売却時の様々な条件によって、税金がかかる・かからない、は変わってくるからです。

売却で利益が出なければ、「譲渡所得税」はかからない

売却にかかる税金を把握するために、まず注意したいのが「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」です。

この3つの税は、「譲渡所得」に対して発生します。

「譲渡所得」とは、売却で生じる「利益」のこと。
つまり、売ろうとしているマンションがご自身が購入した時よりも高く売れた時に、初めて発生することになります。

逆に購入時よりも安い価格で売れた場合、つまり「譲渡所得」がないケースでは、「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」は発生しません。

またその場合は、税金の優遇を受けることができます。

>>売却金額が購入時の金額より低い方は、記事後半「税金の優遇」の解説へ

「譲渡所得」の計算方法

では、まずはマンション売却の税金の元となる「譲渡所得(いくらの利益が出たか)」を計算してみましょう。

譲渡所得 = 【A】譲渡対価 ー( 【B】取得費 + 【C】譲渡費用 )

これをもう少しわかりやすくすると、こうなります。

マンション売却で得た利益 = マンションを売却した金額 ー (マンションを取得するためにかかったお金の総額 + マンション売却にかかる費用 )

【A】譲渡対価とは、マンションを売却した金額。
【B】取得費とは、マンションを取得するためにかかったお金の総額。購入する際に支払った仲介手数料などの諸経費も含みます。マンションを購入後リフォームや改築をした場合は、その費用を含めることも可能です。
例として、下記のような項目があたります。

  1. 不動産の購入代金
  2. 建築代金(リフォーム代を含む)
  3. 購入するために支払った仲介手数料
  4. 購入契約書への印紙代
  5. 登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)
  6. 不動産取得税

【C】譲渡費用とは、マンション売却にかかる費用。主に売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料になります。契約書に貼る印紙代も含みます。

相続したマンションの購入費用がわからない時は?

中古マンション売却と税金

場合によっては、相続したマンションが古すぎたり、購入時の契約書を紛失してしまい、取得費がいくらか分からないケースもあります。

そのような場合は「売却金額の5%を費用として計上する」ことになります。

マンション所有期間が5年超えなら税金が減る

譲渡所得が計算できたところで、次に確認すべきなのはマンションの所有期間

マンション売却の税金は、マンションを取得してから5年以内かどうかで金額が大きく異なります。これは短期間での転売を防ぐ目的で制定されています。

5年以下の売却における所得を「短期譲渡所得」、5年を超える売却における所得を「長期譲渡所得」と呼び、それぞれの税率と計算方法はこのようになります。

復興特別所得税は、2011に起きた東日本大震災の復興財源として所得税額に対して課税されるものです(平成25年から平成49年まで)。「所得税額(住民税部分は含まない)に対して2.1%」をかけるという部分がポイントです。

ここまでのことを整理すると、このようになります。

マンション売却時の税金の計算例

マンション売却イメージ

それでは具体的に売却の税金を計算してみましょう。

ここでは、マンション売却によって利益が1000万円出たケースを想定します。後ほど詳しく説明しますが、マンション売却によって利益が出ない場合は税金はかかりません。

短期譲渡所得が1000万円の場合

  • 所得税:1000万円×30%=300万円
  • 復興特別所得税:300万円×2.1%=6万3000円
  • 住民税:1000万円×9%=90万円
  • 売却の税金合計:396万3000円

長期譲渡所得が1000万円の場合

  • 所得税:1000万円×15%=150万円
  • 復興特別所得税:150万円×2.1%=3万1500円
  • 住民税:1000万円×5%=50万円
  • 売却の税金合計:203万1500円

短期譲渡所得と長期譲渡所得で税金の金額は約2倍。200万円の差は大きいですね。

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譲渡所得税の5年の数え方には要注意!

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いについて悩む
この譲渡所得税の期間の数え方はかなり注意が必要です。長期譲渡所得だと思っていたら短期譲渡所得だった、という悲劇が起こりがちだからです。

譲渡所得税でいう「5年超」とは、保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合のことを言います。

たとえば2010年4月1日にマンションを購入したとすると、5年超保有したことによる譲渡所得税の優遇を受けられるのは2015年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり2016年1月1日以降なのです

「5年を超えているからマンション売却の税金が安くなる!」と考えていたら、実は5年以内の短期譲渡所得の税金が適用された、というケースは意外と多いもの。税金は「1月1日」を基準に考えることが多いので注意が必要です。

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知らなきゃ大損!税金の控除はこんなに手厚い

さて、ここまで計算してみていかがでしょうか?

「こんなに払わないといけないのか・・・!」と思っている方、ご心配なく。マイホーム売却における控除方法は、実はたくさんあるのです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産の特例もある

最もメジャーな控除方法が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。これは実際に自分が住んでいた居住用マンションであれば、譲渡所得から3,000万円も控除できるというもの。

しかもこの控除制度、居住年数に関係なく利用できるのです。

この控除により、実はマイホームのマンション売却所得税は無税になるケースが非常に多いのです。

3000万円控除の利用方法

とってもお得な「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ですが、どのようにすれば利用できるのでしょうか?

利用方法ですが、マンションを売却した翌年の2月15日〜3月15日の間に確定申告をします。その際に、確定申告書に下記の「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」を添えて提出するだけ。譲渡所得の内訳書は書くのが大変なので、税理士に依頼すると良いでしょう。

譲渡所得の内訳書↑3000万円控除を利用するために必要な「譲渡所得の内訳書」

3000万円控除が適用できないケースは?

非常にお得な「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ですが、いくつかのケースで使えないことがあります。

  • ケース1:マンションを売却した相手が親族など特別な関係であること
  • ケース2:マンションを売った年の前年、及び前々年に3000万円控除を使っていること
  • ケース3:マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること
  • ケース4:売却する家が、住まなくなってから3年以上である(3年目を経過する日の属する年の12月31日を超えている)こと

つまり、今住んでいる家を普通に売る場合であれば、問題なく3,000万円の特別控除を利用することができます。

「ケース3:マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること」については後ほど解説します。

夫婦で持っている家を売却した時は3000万円控除を2倍にできる!

夫婦で3000万円特別控除を利用する↑もともとお得な3000万円控除を、更に2倍にすることが可能

ちなみにこのマイホーム売却の3000万円控除ですが、実は「一人につき最大で3,000万円の控除が可能」という内容。 つまり夫婦で半分ずつ共有していた自宅を売却し、8,000万円の譲渡所得があった場合は、夫婦それぞれ譲渡所得は4,000万円(8,000万円×1/2)となります。

このケースだと、夫婦それぞれが3,000万円の控除が可能なので、最終的に譲渡益から6,000万円もの控除が可能になるのです。

なんとも凄まじい控除。マンション購入の際にも夫婦でローンを組むと住宅ローン減税を2倍にすることができるのはよく知られていますが、夫婦で不動産を所有することは売却にもメリットがあるのです。まさに「愛は強し」ですね。

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3000万円控除を利用すると「住宅ローン減税」は利用できない!

とても魅力的な3000万円控除ですが、買い替えの際には注意が必要です。

3000万円控除を利用した場合、家を売却したその後2年間の間は新しく購入した家に対して住宅ローン減税を利用することができません。

3000万円控除か、住宅ローン減税のどちらが得かを選択する必要があるのです。

もし売却で3000万円を超えるなど巨額の利益が出た場合は、3000万円控除を利用し、家を売却した年を含めた3年間は賃貸を利用するのが良いでしょう。

>>中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説!

例として、次のようなケースの場合は、買い替え先の住宅ローン減税ではなく、3000万円特別控除を利用した方が良いでしょう。

1.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が中古住宅(個人売主)だった場合

この場合、住宅ローンの控除額は最大200万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いを使った方が良いことになります。つまり、下記のようなケースです。

  • 短期譲渡所得が5,046,682円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
  • 長期譲渡所得が9,844,942円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い

2.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が新築住宅や法人売主の中古住宅だった場合

この場合、住宅ローンの控除額は最大400万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いことになります。つまり、下記のようなケースです。

  • 短期譲渡所得が10,093,364円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
  • 長期譲渡所得が19,689,884円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い

ちなみに、上記1、2どちらのケースであっても、夫婦で住宅ローンを組むペアローンを利用するのであれば、住宅ローン減税の金額が2倍になりますので、基準となる譲渡所得も2倍になります。

マイホームを10年以上保有すると更に控除金額がある

マイホームを10年保有しよう
売却する自己居住のマンションを10年以上保有していた場合は、マンション売却の税金は更に安くなるように計算されます。しかもこの制度は「3000万円控除」と併用できるのです。

マイホームを10年以上保有してマンションを売却した場合、税金の計算方法は下記の通りです。

(譲渡所得 - 3000万円)×14%(※所得税10%+住民税4%)
※譲渡所得 - 3000万円が6000万円以下の場合
※平成25年から平成49年までは所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が追加で課税されます

元々、マンションの保有期間が5年を超えている場合は、譲渡所得×20%(※所得税15%+住民税5%)と計算するところをさらに6%税金が安くなるということです。

なお流石にこのケースは少ないと思われますが「譲渡所得 - 3000万円」が6000万円を超える場合は、6000万円を超える部分については長期譲渡所得の税金と同じ「所得税15%+住民税5%」の税率が適用されます。

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こんなケースであれば税金はかからない!

譲渡所得税の計算イメージ

一般的な事例でいいますと、下記のケースではあまり譲渡所得税のことを心配する必要はありません。次のような状況の場合、基本的にマンションの売却は非課税になります。

  • 不動産を購入した価格より安くなった
  • 自分で住んでいるマンションなどの不動産を売ったときの利益が3,000万円+諸経費以下だった

豊洲など、値上がりしているエリアのマンションを極めて早い段階で購入し、売却しようという方以外で、あまりマンションの売却で「3,000万円以上の利益が出た!」という方はいません。

なお「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用する場合は、必ず税務署への確定申告は必要ですので、忘れないようにしましょう。

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売却金額が購入時より低い場合は税金の優遇が受けられる

マンション売却で損失を出した
またマンションの売却によって購入したときに比べて売却金額が低い場合は、税金の優遇を受けることができます。

普通であれば、不動産を売却した場合のマイナス分は、他の所得と通算は出来ません。通算をすることができるのは同じ年に売却をした別の不動産についての利益だけです。

しかしマイホームの売却が下記のケースに合致する場合は、税金の優遇措置があるのです。

1.マンション売却金額がローンの残高よりも低い場合(特定の居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰越控除)

住宅ローンの残高(返済が終わっていない分)からマンションの売却金額を差し引いた金額は、他の所得と通算をすることが出来ます。もし、マンションを売却した年の所得と通算したとしても、まだ差分がある場合は、翌年以降3年間の所得と相殺をすることが出来ます。

この制度を利用するための条件は下記の通りです。

  • 売却したマンションが居住用であること
  • 譲渡した住宅を5年以上所有していること
  • 譲渡した住宅について、売却契約をした前日の段階で、住宅ローン返済期間が10年以上残っていること

この制度を利用するためには、特に新しい住居を購入しないでも大丈夫です。

>>>マンション売却のノウハウについて見てみる!

2.マンション売却で損をし、新居を住宅ローンで購入する場合(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

2つ目の制度は、マンション売却で損失をし、加えて新らしい家を住宅ローンを組んで購入する場合です。この場合も、マンションを購入した年についてはマンション売却の損した部分を他の所得と通算することが出来、それでも通算しきれない損失については、翌年以降3年間の所得と相殺をすることができるのです。

  • 売却したマンションが居住用であること
  • 譲渡したマンションを5年以上所有していること
  • 譲渡した年の前年から翌年末までに新たな住宅を購入し、購入した翌年末までに入居すること(最大3年)
  • 新たに取得した住宅について、返済期間10年以上のローンを借りること
  • 新たに取得した住宅が50㎡以上であること

こちらの制度は、1つ目の条件とは異なり、売却したマンションに住宅ローンが残っていなくても問題ありません。

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上級編:取得費=購入金額+費用ではない!?減価償却とは

ちょっと込み入った話ですが、厳密に言うと「取得費=購入金額+費用」ではありません。取得費から毎年の「減価償却部分」を差し引く必要があるのです。

マンションなどの不動産は「建物」と「土地」に分かれます。この「建物部分」は税制上、毎年少しずつ使って減っていく、という考え方が適用されます。この減った分を「減価償却」と言います。

税制上は「建物を使って利便性を享受しているんだから、購入金額をまるまる費用として計算しちゃダメよ」という考え方が適用されているのです。図で表すと、下記のような形になります。

マンション売却の税金計算イメージ

つまり取得費が、毎年少しずつ減っていくのです。この減っていく部分の計算式は居住用マンションの場合、下記のようになります。

建物の取得価格 × 0.9× 0.015 × 経過年数 = 減価償却分(償却費相当額) 

仮に建物部分の取得価格が1000万円で10年間住んだとすると「1000万円×0.9× 0.015×10=135万円」が減価償却分(償却費相当額)となります。

相続したマンションを売却する場合の税金額

相続マンション売却の税金計算

不動産は相続に適した財産だと言われています。現金で相続する場合と異なり、不動産で相続することによって財産に対しての評価金額を下げることが出来、相続税を安くすることができるためです。少し前には「タワーマンション節税(タワマン節税)」という言葉が流行るほど、マンションは相続に適した財産と言えるかもしれません。

それでは、相続で受け継いだマンションを売却する場合、税金の金額はどのように計算され、控除されるのでしょうか?

マンションを相続すると獲得に要した費用は0となるようにも思えます。しかし譲渡所得の税金計算上、相続や贈与により取得をした不動産の取得した日と取得費は、亡くなった人(「被相続人」といいます)が取得した日と取得費を、マンション相続人が引き継ぐことになるのです。

なお不動産相続に伴い相続税が発生し、その納税をする為に相続した不動産を売却しなくてはならないこともあるでしょう。相続税を支払う為に不動産を売却したのに、譲渡所得があれば、原理原則として所得税等が掛かることになります。

一方、杓子定規の所得税等を課すのはあまりにもひどい、という考えから、相続税の申告期限から3年以内に相続した住宅を売却した場合には、納税をした相続税のうちから一定の金額を取得費に加算できる特例があります。これを「相続税の取得費加算」といいます。

マンション売却の消費税

マンションの消費税ポイント

居住用の自宅や別荘を売却した場合、消費税は発生しません。一方投資用マンションや収益物件など、事業に関係のない個人的な資産を売却した場合、消費税が発生します。

消費税が発生する場合は売出価格や、チラシ等の広告はもちろん、契約書にも消費税額を記載する必要があります。消費税というと企業が払うもの、というイメージがありますが、個人投資家やサラリーマンの方でもケースによって消費税を納める必要があるのです。

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マンション売却で消費税がかかるのは建物部分だけ

投資用マンションや収益物件を売却すると消費税がかかりますが、実は消費税がかかるのは「建物部分」だけです。仮にマンションを2,000万円で売却したとすると、2,000万円まるまる消費税がかかるわけではありません。

例えば2,000万円の内、土地が1,000万円、建物が1,000万円だとすると、建物部分の1,000万円にのみ消費税がかかります。何故土地に消費税がかからないかは色々な説がありますが、一番簡単なものは「土地は消費できない」という考え方があるからだそうです。

土地と建物部分の価格の決め方

投資用マンションや収益物件の売却において建物部分にしか消費税はかかりません。では、どうやって土地と建物部分の価格を決めるのでしょうか。単純に半分半分にするわけにもいきません。

一番良く使われる方法は「固定資産課税台帳記載事項証明書」という役所でもらえる書類を参考にする方法です。固定資産課税台帳記載事項証明書はその名の通り、国が固定資産税を徴収するにあたって「あなたのマンションの土地はいくらね、建物はいくらね」と値付けした金額が書いてあるものです。この金額の「土地」と「建物部分」を見比べ、価格の割り振り方を決めるのです。

過去に居住しており、現状収益物件として賃貸に出しているマンションを売却した場合の消費税

昔購入したマンションに住んでいて、その後賃貸に出される場合もあると思います。このような場合でも、マンションは消費税の対象となります。過去に居住用としてマンションを使っていても、現状どのようにマンションを使っているかで判断されるのです。
消費税を納めないで済むケースとしては、居住中の賃借人に退去してもらい、空室の状態で売りに出す場合です。その場合であっても、賃貸の募集をかけると消費税の課税対象になります。

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マンション売却で消費税がかかった場合の納付方法

マンションを売却した際に消費税を受け取った場合、売主様の状況によって消費税を納める必要があるかどうかが変わります。次のどちらのケースに当てはまるかチェックしてみてください。

  • (1)個人( 消費税の免税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 以下 )→ もらった消費税を納める必要なし。全額が譲渡所得になる。
  • (2)個人( 消費税の課税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 超 )→ もらった消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作って申告して納付する。

課税売上とは給与以外の税金がかかる所得のことです。サラリーマン大家さんなどで、給与以外に所得が無い場合は(1)になります。副業などの収入が1,000万円を超える場合は消費税を納める必要があるので注意しましょう。

マンション売却の税金は税理士に相談しよう

税理士イメージ

税金については、毎年何かと内容が変わりますので、最終的な決定をされる前にぜひ税理士に確認されることを強くお勧めします。特にマイホームなどの居住用の不動産については色々と特例があり、受けることができるメリットも多いのですが、ちょっとした期間の差や条件を満たしていないだけで何十万〜何百万の差が出ることもありえます。税理士への相談は有料ですが、あとで後悔しないためにも活用するといいでしょう。また、マンションを売却するには仲介手数料などの諸費用も必要なことを確認しておきましょう。

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まとめ

中古マンション売却にかかる税金、いかがでしたでしょうか。基本的なポイントを抑えていただくと、税金の理解が進むと思います。

そして税金も気になるところではありますが、買い手がつき、売却が成立することがまず第一。中古マンション売却の成功には、売主のために他の不動産会社と協力して広告・売却活動をしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。ぜひ、下記の記事も合わせて参考にしてみてください。

>>中古マンションを高く売ってくれる不動産会社の見抜き方とは

>>そもそもマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか迷っている方はこちらをお読みください

※実際の不動産取引に際しては、必ず税理士・税務署にご確認をお願い致します。当ホームページで公開している一切の表記の内容について弊社は保証をするものではありません。当ホームページの一切の内容について全部もしくは一部の利用によって生じた一切の損害について弊社はいかなる責任も負いません。

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。不動産×ITサービスを数多く開発・運営する。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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