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マンション売却にかかる税金のチェックポイント

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マンション売却にかかる税金のチェックポイント

マンションを売却すると譲渡税や消費税など、様々な税金がかかります。

マンション売却の税金計算方法

マンション売却の譲渡所得税には軽減措置があります。売却するマンションの保有期間が5年以上か5年未満かで税率が変わってきます。5年以上マンションを保有していた場合、5年未満に比べて税率が半分になります。

譲渡所得税の計算方法は以下のようになります。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
マンション売却の税金=課税長期譲渡所得金額×15%(5年以上の場合)、もしくは30%(5年未満の場合)

  • 譲渡価額・・・マンションを売却した金額
  • 取得費 ・・・マンション取得する為にかかったお金の総額。仲介手数料などの諸経費も含みます。マンションを購入後リフォームや改築をした場合は、その費用を含めることも可能です。
  • 譲渡費用・・・マンション売却にかかる費用。主に不動産会社に支払う手数料になります。

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譲渡所得税の5年の数え方

ちなみにこの譲渡所得税の期間の数え方はちょっと注意が必要です。「5年」といいながら、実は5年以上かかるケースがほとんどだからです。譲渡所得税でいう「5年以上」とは、保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の「1月1日」以降に売却した場合のことを言います。たとえば2010年4月1日にマンションを購入したとすると、5年以上保有したことによる譲渡所得税の優遇を受けられるのは2015年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり2016年1月1日以降なのです。税金は「1月1日」を基準に考えることが多いので注意が必要です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マンションの状態によっては、特別控除を利用して税金を低くすることが出来ます。居住用のマンションで、実際に自分が住んでいたマンションであれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することが可能です。この制度を活用することにより、売却金額から3000万円を控除することが出来るのです。

マンション売却の税金がかからないケース

一般的な事例でいいますと、下記のケースではあまり譲渡所得税のことを心配する必要はありません。次のような状況の場合、基本的にマンションの売却は非課税になります。

(1)不動産を購入した価格より安くなった

(2)自分で住んでいるマンションなどの不動産を売ったときの利益が3,000万円+諸経費以下だった

豊洲など、値上がりしているエリアのマンションを極めて早い段階で購入し、売却しようという方以外で、あまりマンションの売却で「3,000万円以上の利益が出た!」という方はいません。非課税の場合でも「非課税だから放っとけばいいや」ということにはなりません。必ず税務署への確定申告は必要ですので、忘れないようにしましょう。

マンション売却で損が出た場合の税金

また逆にこちらのケースの方が多いでしょうが、マンションの売却によって購入したときに比べて損失が発生し、かつ売却するマンションに5年より長く住んでいる場合では、売り主様の所得税などが優遇されるケースがあります。このようなケースでは「どうしたら優遇が受けられるのか」ということを税理士に確認してみてください。

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マンション売却の消費税

居住用の自宅や別荘を売却した場合、消費税は発生しません。一方投資用マンションや収益物件など、事業に関係のない個人的な資産を売却した場合、消費税が発生します。消費税が発生する場合は売出価格や、チラシ等の広告はもちろん、契約書にも消費税額を記載する必要があります。消費税というと企業が払うもの、というイメージがありますが、個人投資家やサラリーマンの方でもケースによって消費税を納める必要があるのです。

マンション売却で消費税がかかるのは建物部分だけ

投資用マンションや収益物件を売却すると消費税がかかりますが、実は消費税がかかるのは「建物部分」だけです。仮にマンションを2,000万円で売却したとすると、2,000万円まるまる消費税がかかるわけではありません。例えば2,000万円の内、土地が1,000万円、建物が1,000万円だとすると、建物部分の1,000万円にのみ消費税がかかります。何故土地に消費税がかからないかは色々な説がありますが、一番簡単なものは「土地は消費出来ない」という考え方があるからだそうです。

土地と建物部分の価格の決め方

投資用マンションや収益物件の売却において建物部分にしか消費税はかかりません。では、どうやって土地と建物部分の価格を決めるのでしょうか。単純に半分半分にするわけにもいきません。

一番良く使われる方法は「固定資産課税台帳記載事項証明書」という役所でもらえる書類を参考にする方法です。固定資産課税台帳記載事項証明書はその名の通り、国が固定資産税を徴収するにあたって「あなたのマンションの土地はいくらね、建物はいくらね」と値付けした金額が書いてあるものです。この金額の「土地」と「建物部分」を見比べ、価格の割り振り方を決めるのです。

過去に居住しており、現状収益物件として賃貸に出しているマンションを売却した場合の消費税

昔購入したマンションに住んでいて、その後賃貸に出される場合もあると思います。このような場合でも、マンションは消費税の対象となります。過去に居住用としてマンションを使っていても、現状どのようにマンションを使っているかで判断されるのです。
消費税を納めないで済むケースとしては、居住中の賃借人に退去してもらい、空室の状態で売りに出す場合です。その場合であっても、賃貸の募集をかけると消費税の課税対象になります。

マンション売却で消費税がかかった場合の納付方法

マンションを売却した際に消費税を受け取った場合、売主様の状況によって消費税を納める必要があるかどうかが変わります。次のどちらのケースに当てはまるかチェックしてみてください。

(1)個人( 消費税の免税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 以下 )→ もらった消費税を納める必要なし。全額が譲渡所得になる。

(2)個人( 消費税の課税事業者。2年前の課税売上が1,000万円 超 )→ もらった消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作って申告して納付する。

課税売上とは給与以外の税金がかかる所得のことです。サラリーマン大家さんなどで、給与以外に所得が無い場合は(1)になります。副業などの収入が1,000万円を超える場合は消費税を納める必要があるので注意しましょう。

マンション売却の税金は税理士に相談しよう

税金については、毎年何かと内容が変わりますので、最終的な決定をされる前に是非税理士に確認されることを強くお勧めします。特にマイホームなどの居住用の不動産については色々と特例があり、受けることが出来るメリットも多いのですが、ちょっとした期間の差や条件を満たしていないだけで何十万〜何百万の差が出ることもありえます。税理士への相談は有料ですが、後で痛い目に合わない為にも活用するといいでしょう。

※実際の不動産取引に際しては、必ず税理士・税務署にご確認をお願い致します。当ホームページで公開している一切の表記の内容について弊社は保証をするものではありません。当ホームページの一切の内容について全 部もしくは一部の利用によって生じた一切の損害について弊社はいかなる責任も負いません。

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