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羽田まで7分!大田区蒲田のおすすめ物件

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羽田まで7分!大田区蒲田のおすすめ物件

連続テレビ小説「梅ちゃん先生」の舞台ともなった、大田区蒲田。町工場や古くからの商店街が多く地味な下町という印象がある蒲田ですが、近年大きな注目を集めています。羽田空港の国際化や京急蒲田駅の完全高架化などにより再開発が進み、ますます便利な街になりつつあるのです。また、東京オリンピックを見据え、さらなる発展の可能性も秘めています。

それでは、そんな蒲田の魅力について徹底解剖していきたいと思います!

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意外と便利な蒲田のアクセス

JRと東急の2社3路線が乗り入れるJR蒲田駅と京急蒲田駅の2駅が利用でき、都心や神奈川へのアクセスはとても便利です。朝の通勤ラッシュ時には、蒲田駅始発の京浜東北線が10~20分間隔で運行しているので、都心への通勤はとても快適。また、羽田空港までは、京浜蒲田駅から5駅7分で到着することができます。出張や旅行にもとても便利ですね。

さらに、JR蒲田駅と京急蒲田駅を結ぶ「蒲蒲線」構想もあり、さらなるアクセス性の向上が期待できます。

充実の飲食店街・商店街

蒲田は飲食店の激戦区でもあり、ビル全体が焼き鳥屋の「鳥万本店」や人気ラーメン店が軒を連ねています。徒歩圏内に、安くておいしいお店がたくさんあるのは嬉しいですね。

また、蒲田には昔ながらの商店街だけでなく、グランデュオ蒲田や東急プラザ蒲田などのショッピングモールも充実しています。駅からしばらく行くと、24時間営業のスーパーなどもあり買い物には困りません。

「黒湯」の有名な温泉街

蒲田はミネラル豊富な黒湯という天然温泉が湧いており、健康ランドから昔ながらの銭湯まで多彩な温泉施設があります。実は、蒲田は23区内で最も温泉施設が多い街なのです。大人460円で楽しめる銭湯スタイルの温泉もあり、気軽に日々の疲れを癒しに行くことができます。

このような魅力にあふれる蒲田ですが、豊洲などの湾岸エリアに比べると、まだまだ割安となっています。しかも、これからの発展が期待されるこのエリアは、資産としても十分魅力的です。

それでは、大田区蒲田のおすすめ中古マンションを紹介していきます!

ル・サンクアイリスタワー 

  • 平米単価 3万円
  • 東京都大田区蒲田3
  • 京急本線「京急蒲田駅」徒歩2分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩8分
  • 施工年2005年10月
  • 鉄筋コンクリート造20階地下1階建16階部分
  • 総戸数207戸
  • 2LDK
  • 専有面積93m2
  • バルコニー面積2m2
  • 管理費12,000円/月
  • 管理形態 常駐
  • 修繕積立金7,000円/月

専有面積が64.93m²と、ファミリーで住むには少々手狭かもしれません。リッチなDINKS向けといったところでしょうか。管理費や修繕積立金、物件価格は高いですが、タワーマンションとしては妥当な価格でしょう。

バルコニーは各部屋に面していますが、いずれも北向きなので日当たりはあまり期待できません。しかし、日中は留守が多い方でしたら、それほど気にならないでしょう。また、夏場でも室内の気温が上がりにくいというメリットがあります。

湾岸地区のタワーマンションでは、買物に不便を感じる人が多いようです。それに比べると蒲田の生活環境の方が遙かに利便性は高いので、そこを考慮すると決して高くないといえるでしょう。

>>>ル・サンクアイリスタワーの詳細はコチラ

メインステージ蒲田VIエグザ

  • 平米単価 10万円
  • 東京都大田区蒲田3丁目
  • 京浜急行電鉄本線「京急蒲田駅 」徒歩5分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩13分
  • 施工年2012年5月
  • 鉄筋コンクリート造14階建13階部分
  • 総戸数120戸
  • 1LDK
  • 専有面積47m2
  • バルコニー面積5m2
  • 管理費9,500円/月
  • 管理形態 通勤
  • 修繕積立金3,800円/月

京急蒲田駅からは徒歩5分と駅近です。旅行や出張で羽田空港を利用する頻度が高い方には、京急空港線を利用できて便利です。

品川駅方面への所要時間は、駅までの5分と京急の快速電車での7分の計12分。神奈川方面へは、京急の快速で川崎まで3分、横浜へは9分で行くことができます。

間取りは10.5帖のリビングダイニングに3.2帖の対面式のカウンターキッチン、それに6.5帖のベッドルーム。46.47m2でリビングダイニングが10.5帖あるので夫婦二人で過ごすには十分な広さでしょう。

管理人が通勤というシステムであることもあり、管理費が少し安めの1万円となっています。気になる方は、念のために管理体制の詳細を確認しておけばよいでしょう。

>>>メインステージ蒲田Ⅵエグザの詳細はコチラ

パークタワー東京フロント

  • 平米単価 26万円
  • 東京都大田区蒲田4
  • 京急本線「京急蒲田駅」徒歩2分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩7分
  • 施工年2004年1月
  • 鉄筋コンクリート造23階地下1階建9階部分
  • 総戸数159戸
  • 2LDK+S
  • 専有面積67m2
  • バルコニー面積78m2
  • 管理費16,540円/月
  • 管理形態 通勤
  • 修繕積立金12,160円/月

平米単価で見ると、「ル・サンクアイリスタワー」とほぼ同じです。蒲田におけるタワーマンションの相場はこの程度ということなのでしょう。管理費と修繕積立金はこちらの方が高くなっていますが、総戸数が50戸ほど少ないことが影響していると考えられます。

>>>パークタワー東京フロントの詳細はコチラ

スカイコート蒲田イースト

  • 平米単価 3万円
  • 東京都大田区東蒲田2丁目
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩5分
  • 施工年2009年10月
  • 鉄筋コンクリート造5階建4階部分
  • 総戸数47戸
  • 1LDK
  • 専有面積2m2
  • バルコニー面積47m2
  • 管理費12,300円/月
  • 管理形態 巡回
  • 修繕積立金2,300円/月

こちらの物件はJR蒲田駅から徒歩5分なのですが、京急蒲田駅とは線路を超えた反対側に位置しています。とはいえ、都心へのアクセスは良く買い物にも便利でリーズナブルな飲食店が豊富にあるので、魅力的な物件です。

管理形態が巡回なのに管理費が12,300円/月というのは少々お高い気もしますが、戸数が47戸しかないので1戸当りの負担が大きくなるのは仕方ないでしょう。

築16年なので、購入前に大規模修繕工事の有無を確認しておいたほうがよいでしょう。通常なら、第1回目の大規模修繕工事を済ませている時期です。逆に、もう工事を済ませている場合は大変お買い得な物件と言えるでしょう。

>>>スカイコート蒲田イーストの詳細はコチラ

エクセルダイア蒲田ネクスト

  • 平米単価 75万円
  • 東京都大田区蒲田4
  • 京急本線「京急蒲田駅」徒歩3分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩6分
  • 施工年2013年3月
  • 鉄筋コンクリート造14階建6階部分
  • 総戸数140戸
  • 1LDK
  • 専有面積68m2
  • バルコニー面積15m2
  • 管理費10,900円/月
  • 管理形態 通勤 (月・火・水・木・金、8:00~16:00 )
  • 修繕積立金6,220円/月

京急蒲田駅とJR蒲田駅の間にあって、立地は抜群に良いですね。特に京急蒲田駅には徒歩3分と近く、羽田空港へ行くのも便利です。

価格はお高いですが、築2年で58.68m2で広めの1LDKですから、23区内でこの価格は割安ではないでしょうか。リビングダイニングが15.6帖と広いので、贅沢な住空間を夫婦でゆったり過ごせます。

管理費の10,900円/月は、総戸数からして妥当な金額ですね。管理人は常駐が望しいのですが、この金額なら通勤というのは仕方なさそうです。

>>>エクセルダイア蒲田ネクストの詳細はコチラ

築40年超えのマンションはお宝?

蒲田周辺には築40年超えの古いマンションが以外と多く、40~50㎡で2,000万円台の物件が少なくありません。中には2,000万円を切る物件もあります。何しろ古い建物なので、必ず大規模修繕工事の履歴を確認する必要があります。そして履歴の他に、もう一つ確認すべきことがあります。

それは、建替え計画の有無です。極稀ですが、建替え計画が進行しているマンションが売りに出ているケースがあります。そういう物件は、超狙い目のお宝マンションです。

建替えをする場合、必ず現状より戸数が増えます。その増えた戸数を販売することで、建設資金を捻出するわけですね。建替えが決まっている物件を購入できれば、中古価格で新築物件が手に入るというわけです。

とはいっても世の中そんなに甘くはなく、建替えすることが決まっている物件を手放す人は基本的にいません。

ですが、何らかの事情で手放す人がいないわけでもない。なので、そういう物件に遭遇したら超ラッキーということになります。

しかし、そういうラッキーな出会いは滅多にありませんから、現実的には建替えが検討される前に建替えを見越して購入するしかないのです。

そんなことを言うと、博打みたいに聞こえますよね。しかし、それがそうでもないのです。

建替え需要がある古いマンション

建替えが可能な要件は、ズバリ立地の良さ。東京都内で、新たにマンションを建設できる好立地な用地はそう多くはありません。

ですので、好立地の古いマンションには新築マンションを建設するための建替え需要が生じるわけです。蒲田にはマンション建設用地は多くないですから、尚更そういった需要が高い地域ということになるわけです。

ということは、駅近で好立地の築40年超えの物件が狙い目ということになりますね。

特に好立地で5階以下の低層マンションは、高層にすれば増やせる戸数が多くなるので建替えのメリットが大きくなります。

そして、立地や築年数より重要なのが管理組合の存在です。建替えをするには、区分所有者の5分の4が承認する必要があります。

つまり、所有者間のコミュニケーションが円滑で良好なコミュニティが形成されていることが重要ということです。

住人(「区分所有者」のまとめ役が管理組合ですから、いくら立地が良くても管理組合が機能不全に陥っているマンションはNGです。区分所有者の意見がまとまらず合意が得られなければ、建替えは実現しませんからね。

そもそも、良好なミュニティが形成されているマンションは住人の資産価値に対する意識が高く、掃除や手入れも行き届いているので住み心地も良いものです。

そういったマンションを探すのも、賢い物件選びの一つです。立地の良さや利便性を重視するDINKSにとって、建替え需要のある古いマンションはまさに一石二鳥の物件ではないでしょうか。

まとめ

地味なイメージのある蒲田ですが、アクセスは良いし買い物も便利。安くて美味しい飲食店も沢山あります。それを考えると、蒲田は魅力的な街でしょう。

それに、何といっても羽田空港に近い、都心や横浜へのアクセスも快適というメリットは大きい。居住用というだけではなく、投資という点でも高利回りやキャピタルゲインを期待できるエリアです。

京急蒲田駅周辺の再開発と羽田空港の国際化が進めば、更に蒲田は注目されてくるでしょう。出張や旅行などアクティブな生活をしているDINKSに、蒲田はおススメの街です。

現在でも大田区の物件価格は上昇しているので、利便性の高い蒲田はその傾向が顕著に現れることが予想できます。なるべく早いうちに検討することをお薦めします。

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