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地方の不動産投資における魅力とリスクを徹底解剖!

地方の不動産投資における魅力とリスクを徹底解剖!

地方物件は利回りが高く取得しやすい

不動産投資物件は、大きく都内の物件と地方の物件で分けることが出来る。地方物件の不動産投資は利回りが高いのが魅力だ。都内の区分マンションは6〜7%程度の利回りの物件が多いが、地方の物件では表面利回り20%を超える物件も見られる。物件の価格も都内に比べて低く、積算評価が高く評価されやすいことから銀行でフルローンによる借り入れが可能なケースも多い。借り入れによるレバレッジを効かせ、効率的に投資をすることが可能な点が魅力だ。

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地方物件のリスク

もちろん地方物件にはリスクがある。一番のリスクは管理会社が弱く、空室リスクが高いということだ。不動産投資は当然ながら、賃貸に出す事によって収益が上がる。部屋が空室になってしまえば賃料は入らず、利回りは落ちる。空室になった場合、どれだけ早く管理会社が新しい入居者を契約出来るかが勝負になるが、地方の場合管理会社の営業力が弱いケースが多い。都内の管理会社や賃貸の客付け会社であれば毎日の案内数、契約数などの目標が細かく設定されているが、地方の会社の場合そこまで徹底されていない場合が多く見られる。結果入居者が決まるまでに時間がかかってしまい、想定通りの利回りを確保出来ないリスクがあるのだ。

金融機関が少ない

また投資物件の取得に利用出来る金融機関が少ないというリスクもある。都内であればメガバンクから信用金庫、地方銀行まで数多くの金融機関が揃っているので、一つの金融機関で融資を断られても他の銀行に相談することが出来る。一方地方の場合、地元の信用金庫に融資を断られてしまうと他に相談出来る金融機関が存在しないという状況もありえる。利用出来る金融機関が少ないという事は不動産を売却をする際に、新しい買い手が金融機関を利用出来ず購入出来ないという出口でのリスクを抱えることになる。

市場環境が変わりやすい

地方は東京に比べ賃貸需要の市場が小さいため環境が変わりやすい。物件を取得した当時は魅力的なアパートだとしても、駅前に大きな新築マンションが建ったり、学生寮が出来ただけでそちらに入居者を奪われてしまうという事態もありえる。東京であれば賃貸需要が巨大なため、新しい住居が出来てもそこまで大きな影響はない。地方物件の場合、長期的な視点で見た時にその物件が市場のニーズを獲得し続ける事が可能かどうかという厳しいチェックが必要になるだろう。

地方物件は投資よりも事業

高利回りの地方物件は大規模な修繕が必要なケースも見られる。そのような場合自らの手で不動産を再生し、価値を上げる必要がある。これは単なる投資というよりも事業に性格が近い。地方物件の場合、現地にいく移動コストもかかる。サラリーマンや経営者など不動産投資が本業でない場合、時間や手間をかけて不動産の再生に取り組めるかどうかが一つのハードルになるだろう。

物件の価値を理解して投資することがポイント

不動産投資に限らず投資全般に言える事だが、投資をするからにはその商品を隅々まで理解する必要がある。「自分の知らない企業には投資しない」とは世界一の投資家ウォーレン・バフェット氏の言葉だが、良く分からない不動産にも投資してはいけない。地方物件は特にそのエリアに地理感が無いケースが多いだろう。地方物件を購入する際は高い利回りだけに目を奪われず、本当に価値がある物件かを徹底的に調べ上げ、その価値を見極める必要がある。

photo by pixabay

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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