マンションジャーナル

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不動産投資の視点から見た最高のマンション間取りとは

不動産投資の視点から見た最高のマンション間取りとは

人気を集めるマンション投資

マンション投資に熱い視線が集まっている。円安を背景にした海外投資家の増加や、節税効果を狙った富裕層などのプレイヤーが増加したことが背景にある。マンション投資は一棟物の商業ビルやアパートに比べて、金額的に手堅く行えるのが人気の理由だ。

REITではなく実物のマンションに投資を行う場合、利回りと共に気をつけたいのがマンションの資産価値だ。利回りが高い物件であっても、将来売却する際に価格が大幅に下がってしまっては通算で損を出してしまう。毎月キャッシュフローがプラスになり、将来売却する際も価格が落ちないマンションこそが狙い目だ。

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資産価値が落ちないマンションとは

それでは、どのようなマンションであれば資産価値が落ちにくいのだろうか。ポイントとなるのはリノベーションのしやすさだ。マンションは鉄筋やコンクリートなどの構造部分と、壁や水道管などの内装部分に分ける事が出来る。マンションの構造部分は50年以上持つものが多いが、先に内装部分が駄目になってしまう。特に水道管や電線などの配管は定期的に取り替える必要がある。

お勧めなのは二重床のマンションだ。二重床とは、フローリングなどの床面と構造部分の間に空間がある構造のことで、その間の空間に配管が設置されている。床面を剥がせばすぐに配管の取り替え工事が出来るので資産価値を保ちやすい。これが構造部分に配管が埋まっている直床という構造だと、配管を取り替える為に大掛かりな工事が必要になり、最悪の場合マンションを立て替える必要がある。マンションを立て替える際には多額の費用がかかり、投資のキャッシュフローに大きなマイナス影響が出てしまう。

最近では構造部分と内装部分が完全に切り離されたスケルトンタイプのマンションも多い。スケルトンタイプのマンションであれば配管の取り替えは元より、簡単にリノベーションを行う事が出来る。

資産価値が高いマンションの間取り

マンションの資産価値を考える上で、間取りもしっかりと確認したい。ポイントはトイレ・キッチン・お風呂などの水回りが隣接しているかどうかだ。これらの水回りが廊下で分断されておらずまとまっていると、将来リノベーションを行いやすい。

2LDK以上のマンションの場合、リビングと部屋の配置にも注目したい。理想は、リビングと部屋が隣接している間取りだ。リビングと部屋が隣接していると、壁を取り払ってリビングを広げることが出来る。2LDK以上の広さがあると、子供が独立したあとに部屋が余り、リノベーションしたいが間取り上リノベーション出来ないということが起こりえる。可変性が高いマンションは、その分資産価値を保ちやすい。

ファミリータイプのマンションが狙い目

住宅の実需という観点からすると、ファミリータイプのマンションが狙い目だ。不動産投資ではワンルームマンションや夫婦共働きのDINKS向けマンションもあるが、市場で確実に実需が存在するのは2LDK以上のファミリータイプマンションである。住宅は結婚や出産などのライフイベントと同じタイミングで購入されることが多い。また登録免許税や不動産取得税、住宅ローンの控除など様々な優遇政策があるのも、50平米以上のファミリータイプマンションを購入するメリットである。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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