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首都圏の新築マンションは20%以上供給減にも関わらず、価格は上昇!

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首都圏の新築マンションは20%以上供給減にも関わらず、価格は上昇!

民間の調査会社「不動産経済研究所」の調査によると、2014年の首都圏における新築マンションの供給戸数は4万4913戸。前年を20.5%下回った。

不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向 2014年まとめ

2013年は消費税増税前の駆け込み需要があったとはいえ、この数字の落ち込みは激しい。累計契約率についても87.6%と前年比91.7%に比べ4.1ポイント低下した。

新築マンションの値段は高騰

供給数が減り、契約率が低下しても新築マンションの値段は上がった。2014年の新築マンション平均価格は前年比2.7%上昇の5060万円。実に1992年以来の5000万円台となった。マンションの値段が上がったのには理由がある。一つは、円安による建築資材の高騰だ。新築マンションの値段は建築資材や土地の仕入れ代金、人件費などの経費にディベロッパーの利益を上乗せしてはじき出される。2014年急激に進んだ円安により建築資材を海外から仕入れる費用が高騰し、それがマンションの価格に響いている。

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新築マンションは土地の仕入れが生命線

ディベロッパーの本音としては、建築資材が高騰した場合、なるべく土地の仕入れ値を下げることによってマンションの価格を抑えたい。しかし新築マンションを建てるだけの大きさの土地はなかなか出てこない。2014年に発売されたマンションも多くがまだ用地が残る湾岸エリアと郊外のマンションだった。

またエリアによってマンションの売れ行きは全く異なるので、土地の仕入れはディベロッパーにとって生きるか死ぬかの生命線だ。結果数少ないマンション用地を各ディベロッパーが競って買い求め、土地の仕入れ値はなかなか下げることが出来ない。

「大成有楽不動産はこのほど、マンションや事業用地の取得強化を目的に、用地開発部をこれまでの15人から34人体制に倍増した。用地開発部のトップである糺幸男氏は、「『年間マンション供給1000戸』を維持するため、体制を大幅に強化した。地域の不動産会社とのパイプ強化を図り、また、企業への新規飛び込み営業も積極化することで相対取引の割合を増やしていきたい」と話している。」住宅新報

「ゴールドクレストの安川秀俊社長は、「長期的視点や権利調整による等価交換事業などでなければ、収支に合うマンション用地を仕入れることは非常に難しい」と中間決算説明会の席上で市場環境を説明。」

海外投資家の動きにも注目

2014年にマンションの需要を支えていた存在として海外投資家の動きにも注目したい。円安を背景として、日本の不動産市場は彼ら海外投資家からするとまだまだ魅力的な状態だ。不動産仲介各社も、海外投資家の獲得に力を入れている。

「大京は2015年1月、香港で事業を本格的に開始・・・すでに2014年6月から本格営業を始めている台湾では「今年度の契約件数の目標は80件だったが、100件に達しそうだ。東急リバブルも2014年4月に台湾の現地企業と合弁会社を設立。さらに2014年10月には香港で駐在員事務所を開設した。現在、台湾、香港、上海、シンガポールに拠点を持ち、国内外で約30人体制を敷いている。野村不動産アーバンネットも2014年10月、同社で初めての海外駐在員事務所を香港に開設し、海外富裕層などが日本の不動産に投資する際のサポート体制を強化した。」ダイヤモンドオンライン

しかしこうした海外投資家の動きは居住用の実需とは異なる。投資環境が悪くなれば一斉に彼らは日本市場から退場し、新築マンション市場は一気に冷え込むことになるだろう。

2015年新築マンションの動き

不動産経済研究所の調査によると2015年の供給戸数は、2014年とほぼ同水準の4万5000戸。供給数は変わらないものの、価格の高騰は続いていくと思われる。既に平均価格が1992年以来の5000万円台となっている現状を鑑みると、投資家を除いた一般層の需要が届かない価格帯に突入する可能性は高いだろう。

photo by pixabay

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