マンションジャーナル

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【マンション買い替え】家を売却して出た損は、他の所得でカバーしよう!

【マンション買い替え】家を売却して出た損は、他の所得でカバーしよう!

家を売却し、新しく住宅を購入したときは住民税・所得税の優遇を受けられる場合があります。

具体的には、売却した際の売却益がマイナスになる場合です。下記の計算式をご覧下さい。

マンション売却の税金・計算式

売却益=収入金額ー取得費ー譲渡費用

  • 収入金額→不動産を売却して得たお金。固定資産税の清算をして受け取ったお金も含む。
  • 取得費→売却する不動産の購入代金。仲介手数料・印紙税・登記費用・不動産取得費用なども含む。ただし、減価償却費相当額を差し引く。
  • 譲渡費用→不動産を売却するためにかかった費用。仲介手数料・印紙税など。

この売却益がマイナスになると住民税・所得税の優遇を受けられます。

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マンション売却・価償却費相当額とは

ちょっと難しいのが取得費の中の「減価償却費相当額」です。取得費は「不動産を手に入れる為にかかった費用」のことです。この費用が大きければ大きいほど「住宅を手に入れるのにお金がかかりました!」ということで、税金の優遇を受けられるようになります。しかし、住宅を使っていると、その分恩恵を受けていますので毎年ちょっとずつ費用として認められない部分が増えて行きます。この恩恵のことを「減価償却費相当額」と呼んでいるのです。

マンション売却・譲渡損失の繰越控除とは

よほど上手く不動産を売買しない限り、基本的に住宅の値段は下がりますので「売却益」はマイナスになります。このマイナス分をお給料と合わせて考えていいよ!という制度を「譲渡損失の繰越控除」と呼んでいます。言葉が難しいですが、要は住宅を売って損した分、お給料にかかるハズだった住民税・所得税が無くなるという優遇策なのです。

この「譲渡損失の繰越控除」は住宅を売却した年を含めて4年間適用されます。例えば年収400万円の人が住宅を売却して1500万円の損失を出したとします。すると

・1年目・・・1500万円ー400万円=1100万円 →住民税・所得税一切無し!
・2年目・・・1100万円ー400万円= 700万円 →住民税・所得税一切無し!
・3年目・・・ 700万円ー400万円= 300万円 →住民税・所得税一切無し!
・4年目・・・ 300万円ー400万円=ー100万円 →100万円に対してのみ住民税・所得税を支払う

というように、3年目までは住民税・所得税が一切かからず、4年目には100万円に対してのみ住民税・所得税を支払えばいいのです。

マンションの税金・譲渡損失の繰越控除を使う条件

この譲渡損失の繰越控除を使うためには、以下の条件を全て満たす必要があります。

・住宅の所有期間が、売却年の1月1日現在で5年を超えている
・繰越控除をする年の所得が3000万円以下
・元の住宅を売却する前年〜前々年に3000万円お特別控除や買い替え特例などを使っていない
・買い替え住宅について、元の住宅を売却する前年〜翌年中に取得する
・買い替え住宅について、取得した年の翌年12月31日までに居住する
・買い替え住宅について、取得のための住宅ローンは返済期間が10年以上である

ちなみに住宅の買い替えを行わず、単に住宅を売却しただけの場合は、対象額は売却した住宅の住宅ローンの残った金額から、売却によって得た収入を差し引いた金額が条件になります。

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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