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中古マンション購入にかかる諸費用の内訳と削減する方法を徹底解説!

中古マンション購入にかかる諸費用の内訳と削減する方法を徹底解説!

家探しは、とても楽しいですよね!実際に物件に見学にいくと夢が膨らみます。

そしていよいよ購入に向けて準備を始めると、とても重要な「お金」のことを考えなくてはいけません。

今回は、中古マンションを購入したいと考えている方々に向けて、中古マンション購入の諸費用の内訳とそれらを少しでも安くする方法について徹底解説します。

つい「物件価格」ばかりに目が行ってしまいますが、実は物件代金以外にもさまざまな諸費用がかかります。

大まかには購入時と購入後の2つに分類して考えて、おおよその推定金額も記載してみました。

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中古マンション購入時の諸費用

中古マンションをはじめとする住宅の購入は、1人では行うことが出来ません。

中古マンションを紹介してくれる仲介業者会社や、購入資金を融資してくれる銀行、中古マンションの権利を登記してくれる司法書士など数多くの人間が中古マンションの購入には関係します。

そういった関係者に支払うお金が諸費用と呼ばれるのです。

中古マンション購入諸費用の内訳

中古マンション購入諸経費の内訳

諸費用は大きく4つの内訳で構成されます。

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料
  2. 司法書士に支払う登記関係の費用
  3. 金融機関に支払う融資関係の費用
  4. 引っ越し費用・その他(家具購入等)

中古マンションの場合、物件価格の710%程度の金額が上記4つの諸費用でかかります。「中古マンションの代金だけじゃなくてそんなにお金がかかるの?」と思われるかもしれませんが、この諸費用は絶対に必要になる費用なのです。

しかし、これらはやり方次第で削減することが可能になります。

結果として、物件価格の45%程度まで諸費用を抑える事が出来ます

諸費用は現金で用意する

中古マンション購入のご相談を受けている中で、非常に多いのが諸費用を住宅ローンで借りられると思っている方です。諸費用は基本的に住宅ローンでは借りられません。住宅ローンで借りられるのはあくまでも中古マンションそれ自体のお値段部分までなのです。

中古マンション購入の諸費用までローンで借りる場合、諸費用ローンと呼ばれるローンを利用することになります。諸費用ローンは住宅ローンと違い金利が高いため、利用すると返済総額が上がってしまいます。

ご自身の年収に対して借入金額に余裕がある場合、銀行によっては諸費用部分も住宅ローンと同じ金利で借りられます。

中古マンション購入の諸費用を安くする方法とは

マンション価格の710%程度かかる諸費用ですが、どうしても諸費用を安くしたい場合、下記の2つの方法が有効です。

仲介手数料を安くする

中古マンション購入の諸費用の中で大きな金額を占めるのが仲介手数料です。中古マンション価格の3%+6万円+税金分のお金がかかります。例えば5,000万円の中古マンションを購入する場合、物件価格の3%+6万円で156万円もかかることとなります。この仲介手数料を安くすることが出来れば、諸費用を大きく節約することができます。

大手の仲介営業会社の場合、社内規定で仲介手数料を下げることは出来ませんが、仲介手数料の安い会社を選んで利用するのも1つの方法でしょう。

その際のチェックポイントは、「仲介手数料を安く提供できるからくり」に注目することです。

売主が不動産会社の物件のみを紹介している会社、IT化によってコストを削減している会社など様々な背景があります。

この中でもおすすめなのはシステム化に力を入れて仲介手数料を安くしている不動産会社です。なぜなら、紹介できる物件に制限がありませんし、オペレーションの効率化によって無駄を排除して本当に時間をかけるべきお客様のサポートなどの業務に時間を割いているからです。

そういった会社であれば、安くてもサービスの質が悪いということにはなりませんよね。

住宅ローンの保証料・事務手数料を安くする

仲介手数料に次いで、諸費用の大きな割合を占めるのが金融機関に支払う住宅ローンの保証料・事務手数料です。この住宅ローンの保証料・事務手数料は金融機関によって金額が異なりますので、ご自身のプランにあった金額の安い金融機関を利用するのがコツです。また住宅ローン保証料は現金で支払わず、金利に上乗せして支払うことも可能ですので、購入時の諸費用を抑えたい人にはオススメです。

中古マンションの価格は売主が決定するので、値引き交渉を行うことが可能です値引き交渉を成功させて少しでもお得に中古マンションを購入することをおすすめします!

中古マンション購入時に必要となる諸費用

仲介手数料

不動産の売買仲介業者が、仲介をした際に支払う手数料です。一般的には「(販売価格 × 3.0% + 6万円)× 消費税 」で算出されます。

例:(4,000万円  × 3.0% + 6万円)× 消費税8% = 136万円

管理費・修繕積立金等の清算金

売主がすでに支払っている管理費・修繕積立金などの費用で支払済みの分は、買主が所有権が発生する日から残りの期間分をまとめて売主へ清算金として支払います。

消費税(一部の中古マンション)

原則、販売表示価格に含まれているため気づくことはありませんが、不動産会社所有の「業者物件」を購入される場合には、消費税が発生します。

中古住宅を個人同士で売買する場合、建物については消費税はかかりません。土地は「消費されないから」という理由で、消費税は一切かかりません。

購入時に住宅ローンを組むとかかる費用

住宅ローン保証料・事務手数料

銀行から住宅ローンを借りる場合に発生する費用です。

各銀行と利用されるローンの種類によって変動がありますが、一般的には手数料は3万円程度、保証料は借入金額の23%程度になります。

銀行がフラット35だと保証料が「0円」になりますが、事務手数料が借入金額の12%となります。

団体信用生命保険料

住宅ローンの借主が死亡した際、住宅ローンの支払いを生命保険で行うための費用です。

一般的には、借入を行う住宅ローン代金の中に含まれているケースがほとんどですが、フラット35の場合は必須ではないため、別途加入を検討する必要があります。

火災保険・地震保険

住宅ローンを借りる上で、火災保険の加入は【必須】となりますが、地震保険の加入は【任意】です。

火災保険は815万円程度が相場で、保障内容によって金額は変わります。

適合証明手数料(フラット35の場合)

フラット35を利用する場合、購入予定の物件が機構の定める技術水準に達している中古マンションであるかどうかを証明する書類の発行費用です。

この適合証明を受けられない物件では、フラット35を利用することはできません。

戸建・集合住宅、新築・中古、に加えて、依頼する検査機関によっても金額は変動するとのことですが、一般的には46万円程度となります。

中古マンション購入時に一時的に発生する費用

手付金

相場は、物件価格の510%程度となります。用途は「この物件を購入する意思があります」という意思表示のためで、契約後に手付金を放棄することでその契約を破棄することができるため、金額が大きいほど、購入の意思が強いと判断されます。

ただし、本当に不測の事態で購入を断念しなければならないケースもあるため、相場の範囲内で進めることをお勧めします。

中古マンション購入後に継続してかかる諸費用

固定資産税・都市計画税

毎年11日に土地や建物の所有者向けに発生する税金です。物件購入を行なった翌年からは全額がご自身の負担となります。

固定資産税:固定資産に対して課される地方税。通常は市町村に収めますが、東京23区の場合は東京都に収めることとなります。床面積が50㎡以上あると建物分が新築時から5年間半額となります。年間の支払額は年間で数万円~20万円程度となります。

都市計画税:都市計画区域内の土地及びや家屋に対して課される地方税。一律での軽減措置はなく、自治体により税率が異なります。年間の支払額は数万円から10万円程度となります。

住宅ローン返済金

金融機関に返済する借入元金と利息です。

繰上げ返済をする場合、別途費用が発生するケースもありますので、金融機関と契約をする前に確認しましょう。

管理費・修繕積立金

管理費は、日常的なマンションの管理にかかる費用です。人気のコンシェルジュサービスや清掃、エレベーターの点検といった費用はここから捻出されます。

広さや共用部の充実度、戸数によって変わりますが、一般的には5,000円~2.5万円程度です。

それに対し、修繕積立金は、中長期的なマンションの修繕・維持・管理にかかる費用です。外壁の補修や配水管等の交換、築年数が経過した中古マンションにおいては、共用部分となる冊子やドアの修繕に使われます。

広さや共用部の充実度、戸数によって変わりますが、一般的には5,000円~2.5万円程度です。

管理費や修繕積立金は、住宅ローンん返済に加えて毎月の負担となってくるので、購入を検討している中古マンションの管理費と修繕積立金の相場が適正なのかを見極めることをおすすめします。

駐車場、駐輪場利用料

所有されている車、バイク、自転車を利用される場合に発生します。台数、車種によって金額が変わる可能性があります。

その他物件特有の費用

物件によってかかる可能性がある使用料・利用料の代表的な例をいくつかご紹介します。

  • ルーフバルコニー利用料
  • 専用庭利用料
  • インターネット利用料
  • ケーブルテレビ利用料
  • 給湯使用料(セントラルヒーティング)
  • 定期借地による取り壊し準備金、借地料

購入後に一時的にかかる費用

引越し費用

引越し業者を利用して引越しをする場合に発生する費用です。

世帯人数や移動距離によりますが、一般的には320万円程度です。

家具購入費用

家具を新調される場合の費用です。

購入時に必要となる税金

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税とは土地や家屋をその年の11日時点で所有している人に対して、市町村など地方自治体が賦課する税金です。

中古住宅を購入した場合は購入した年の分を既に売主がまとめて支払っているので、買主が引き渡しを受けた日にちから、その年の1231日までの日割り計算分の固定資産税と都市計画税の金額を売主に対して支払います。

消費税

土地は非課税ですが、新築住宅場合などの売主が業者となる場合には建物の価格に課税されます。一方で、中古住宅で売主が個人の場合には非課税となります。

非課税の方がお得!ということは一概には言えません。というのも、購入時に消費税が課されたか課されていないかということについては住宅ローン控除の控除額にも関わってくるためです。

個人売主の場合で非課税であった場合の控除額は10年間で最大で200万円ですが、売主が業者で購入時に消費税を支払った場合には10年間で最大400万円までとなります。

登録免許税

登録免許税とは登記や登録、特許等に課せられる国税で、不動産の登記の他にも船舶の登記や航空機の登録に対しても課されるものです。

居住用の住居における登録免許税に対しては減税措置があり、その減税措置には「住宅用家屋証明」が必要となります。

不動産取得税

土地や建物を取得をする際に発生する費用で、土地・建物の課税標準額の4%の金額となります。(2018331日までに取得した場合は3%

この標準額は「固定資産税評価額」から算出されます。軽減措置なども多く、物件によっては「0円」となることもあります。

自治体に申告することで申告することで軽減を受けることができますが、買ってから60日以内など申告期限を設けている自治体も多いので事前の確認が必要です。

印紙税

契約書を作成するにあたって必要となる費用です。

主には、マンションを所有者から購入するための「不動産売買契約書」やリフォームなどの「工事請負契約書」、住宅ローンを借りるための「金銭消費貸借契約書」で必要となります。

交わされる契約の内容(金額)に応じて、負担費用が変わります。それぞれの金額は「国税庁の印紙税金額表」で確認できます。

司法書士報酬

不動産の売買には司法書士という法律の専門家が協力してくれます。

「この不動産は確かに私のものになりました」と証明する【登記】や、住宅ローンを借りる際に「万が一住宅ローンが返せなくなったら銀行が住宅を差し押さえます」という【抵当権を設定】する作業、すでにお持ちの物件の【抵当権を抹消】する作業などに費用がかかります。

依頼する内容によりますが、一般的には315万円程度となります。

税金・給付金

住宅ローン控除

10年間で最大400万円(年40万円)まで控除してもらえる可能性があります。

長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、最大500万円(年50万円)まで

控除を受けるための条件は以下の通りです。

  • 登記簿上の床面積50㎡以上の住宅
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 所得金額が3,000万円以下
  • 20211231日までに入居

所得税額で控除しきれない場合は、最大136500円を限度に住民税から控除されます。

購入した翌年の216日から315日に所得税の確定申告を行います。会社員の方は2年目以降は年末調整で手続き可能となっています。

贈与税の特例

住宅を購入するために親や祖父母から資金援助を受ける場合、20203月までの契約で700万円まで非課税となる特例があります。

それに基礎控除額の110万円を加えて810万円まで贈与ゼロで受け取ることが出来ます。

  • 登記簿上の面積が50㎡以上240㎡以下、贈与額が810万円を超える場合

住宅取得等資金贈与の特例で700万円まで贈与税が非課税。さらに相続時清算課税制度の2,500万円枠を併用すれば3,200万円まで非課税となります。

  • 登記簿上の面積が50㎡以上240㎡以下、贈与額が810万円を超えない場合

住宅取得等資金贈与の特例で700万円まで贈与税が非課税。これに贈与税の基礎控除110万円を加え、810万円まで非課税となります。

  • 登記簿上の面積が50㎡以上240㎡以下でなく、親もしくは祖父母の年齢が60歳以上の場合

一般の相続時精算課税制度には購入時期や住宅の条件はなく、2,500万円までは非課税。相続時に相続財産に加算され、相続税が計算されます。

  • 登記簿上の面積が50㎡以上240㎡以下でなく、親もしくは祖父母の年齢が60歳以上でない場合

相続時精算課税制度は選択できず、暦年課税の基礎控除を越えると贈与税がかかります。

すまい給付金

一定の年収以下の人が住宅ローンを借りて家を買うと、給付金がもらえるという制度です。

対象住宅は新築住宅か売主が宅建業者の中古住宅で登記簿上の床面積が50㎡以上で、住宅瑕疵担保責任に加入など工事中の検査で品質が確認できることが条件となります。

まとめ

中古マンション購入に関わる諸費用の内訳と、それらを安くするため方法についてご理解いただけましたでしょうか?

中古マンション購入に必要な諸費用(現金)の概算は、物件価格の8〜10%用意しておけばまず安心でしょう。

諸費用を現金で持ち出せない場合は、物件価格を抑えてフルローン(諸経費組込型ローン)という方法もありますので、このあたりはプロと相談しながら進めましょう。

著者について

石橋優太朗
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
元銀行員として住宅ローンの賢い借り方や選び方、マンションの正しい買い方・売り方をお伝えしています。

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