マンションジャーナル

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中古マンション購入にかかる諸費用をまとめました!

中古マンション購入にかかる諸費用をまとめました!

住まい探しは、とても楽しいですよね!実際に見学に行ったり、ショールームを見たり、注文住宅やリノベーションの打ち合わせをしたり、夢が広がります。

いよいよ決まってくると、大きな問題があります。それは「お金」です。

今回は、主にマンション購入における費用についてまとめました!みなさん「物件価格」に目が行きがちですが、実はさまざまな費用がかかります。

大まかには【購入時】と【購入後】の2つに分類して考えるとシンプルで良いかと思いますし、今回はおおよその金額も記載してみました。必要なお金の全体感を把握して、整理すると住宅購入がより具体的になります。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

マンション購入時には「諸費用」がかかる

マンションを購入しようとすると、物件価格以外に「諸費用」「諸経費」と呼ばれる費用がかかります。

マンションをはじめとする住宅の購入は、一人では行うことが出来ません。マンションを紹介してくれる不動産会社や、購入資金を融資してくれる銀行、マンションの権利を登記してくれる司法書士など数多くの人間がマンションの購入には関係します。そういった関係者に支払うお金が諸経費と呼ばれるのです。

どんな種類があるの?

諸経費は大きく4つのカテゴリーに分かれます。

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料
  2. 司法書士に支払う登記関係
  3. 金融機関に支払う融資関係
  4. 引っ越し費用・その他

中古マンションの場合、物件価格の7〜10%程度の金額が上記4つの諸経費でかかります。「マンションの代金だけじゃなくてそんなにお金がかかるの?」と思われるかもしれませんが、この諸経費は絶対にかかる費用なのです。

ただ後ほどご説明する方法を使うことで、4〜5%程度まで諸経費を抑える事が出来ます。

要注意!諸経費は現金で用意する必要がある

マンション購入のご相談を受けている中で、非常に多いのが諸経費を住宅ローンで借りられると思っている方です。諸経費は基本的に住宅ローンでは借りられません。住宅ローンで借りられるのはあくまでもマンションそれ自体のお値段部分までなのです。

マンション購入の諸経費までローンで借りる場合、諸経費ローンと呼ばれるローンを利用することになります。諸経費ローンは住宅ローンと違い金利が高いため、利用すると返済総額が上がってしまいます。

ご自身の年収に対して借入金額に余裕がある場合、銀行によっては諸経費部分も住宅ローンと同じ金利で借りられます。

経費を安くするコツ

マンション価格の7〜10%程度かかる諸経費ですが、どうしても諸経費を安くしたい場合、下記の2つの方法が有効です。

コツ1:仲介手数料を安くする

マンション購入の諸経費の中で大きな金額を占めるのが仲介手数料です。通常マンションの価格の3%+6万円+税金分のお金がかかります。この仲介手数料を安くすることが出来れば、諸経費を抑えることが出来ます。大手の仲介会社の場合、社内規定で仲介手数料を下げることは出来ませんが、仲介手数料の安い会社を選んで利用するのも一つの方法でしょう。中には、仲介手数料が最大0円でマンション購入のできる仲介会社もありますので、一度ご確認してみることをお勧めします。

コツ2:保証料・事務手数料を安くする

仲介手数料に次いで、諸経費の大きな割合を占めるのが金融機関に支払う住宅ローンの保証料・事務手数料です。この住宅ローンの保証料・事務手数料は金融機関によって金額が異なりますので、ご自身のプランにあった金額の安い金融機関を利用するのがコツです。また保証料は現金で支払わず、金利に上乗せして支払うことも可能ですので、諸経費を抑えたい人にはオススメです。

関連記事:住宅ローン保証料を無料にする方法

固定資産税・都市計画税の清算金

毎年11日に土地や建物の所有者向けに発生する税金です。一般的には、売主が一括で支払いを行なっているケースが多く、購入して所有権が発生する日から残りの期間分をまとめて売主へ清算金として支払います。

登録免許税

土地や建物の登記をする際に発生する費用で、固定資産税評価額の13%程度の金額となります。この評価額は「固定資産評価基準」に基づいて決まります。

不動産取得税

土地や建物を取得をする際に発生する費用で、土地・建物の課税標準額の4%の金額となります。(2018331日までに取得した場合は3%

この標準額は「固定資産税評価額」から算出されます。軽減措置なども多く、物件によっては「0円」となることもあります。

印紙税

契約書を作成するにあたって必要となる費用です。

主には、マンションを所有者から購入するための「不動産売買契約書」やリフォームなどの「工事請負契約書」、住宅ローンを借りるための「金銭消費貸借契約書」で必要となります。

交わされる契約の内容(金額)に応じて、負担費用が変わります。それぞれの金額は「国税庁の印紙税金額表」で確認できます。

司法書士報酬

不動産の売買には司法書士という法律の専門家が協力してくれます。

「この不動産は確かに私のものになりました」と証明する【登記】や、住宅ローンを借りる際に「万が一住宅ローンが返せなくなったら銀行が住宅を差し押さえます」という【抵当権を設定】する作業、すでにお持ちの物件の【抵当権を抹消】する作業などに費用がかかります。

依頼する内容によりますが、一般的には315万円程度となります。

仲介手数料(中古のみ)

不動産の売買仲介業者が、仲介をした際に支払う手数料です。一般的には「(販売価格 × 3.0% + 6万円)× 消費税 」で算出されます。

例:(4,000万円  × 3.0% + 6万円)× 消費税8% = 136万円

最近では、仲介手数料を【半額、または、無料】している不動産会社も出てきていますので、依頼する業者によっては購入費用を大きく下げることが可能です。

関連記事:仲介手数料無料は詐欺?裏側のからくりを専門家が徹底解説

管理費・修繕積立金等 清算金(中古のみ)

売主がすでに支払っている管理費・修繕積立金などの費用で支払済みの分は、買主が所有権が発生する日から残りの期間分をまとめて売主へ清算金として支払います。

修繕積立基金(新築のみ)

竣工からすぐに工事が必要になるケースなどに備えて修繕金をマンションで準備しておく必要があるため、入居時に集めている費用です。

相場価格とまでは言えませんが、物件価格の710%程度となることが多いようです。

修繕積立基金と修繕積立一時金の違いについてはしっかりと抑えておきましょう。

申込証拠金(新築のみ)

物件購入時に申込み予約の役割で2万円~10万円程度支払います。

契約が成立しなかった場合は返金されますが、その旨を領収書等に記載されているかの確認はした方が良いでしょう。

また、不要な物件もあるため、必ず発生するとは限りません。

消費税(新築は全て、中古は一部)

原則、販売表示価格に含まれているため気づくことはありませんが、不動産会社所有の物件を購入される場合には、消費税が発生します。

中古住宅を個人同士で売買する場合、建物については消費税はかかりません。土地は「消費されないから」という理由で、消費税は一切かかりません。

購入時に住宅ローンを組むとかかる費用

住宅ローン保証料・事務手数料

銀行から住宅ローンを借りる場合に発生する費用です。

各銀行と利用されるローンの種類によって変動がありますが、一般的には手数料は3万円程度、保証料は借入金額の23%程度になります。

銀行がフラット35だと保証料が「0円」になりますが、事務手数料が借入金額の12%となります。

団体信用生命保険料

住宅ローンの借主が死亡した際、住宅ローンの支払いを生命保険で行うための費用です。

一般的には、借入を行う住宅ローン代金の中に含まれているケースがほとんどですが、フラット35の場合は必須ではないため、別途加入を検討する必要があります。

火災保険・地震保険

住宅ローンを借りる上で、火災保険の加入は【必須】となりますが、地震保険の加入は【任意】です。

火災保険は815万円程度が相場で、保障内容によって金額は変わります。

適合証明手数料(フラット35の場合)

フラット35を利用する場合、購入予定の物件が機構の定める技術水準に達しているマンションであるかどうかを証明する書類の発行費用です。

この適合証明を受けられない物件では、フラット35を利用することはできません。

戸建・集合住宅、新築・中古、に加えて、依頼する検査機関によっても金額は変動するとのことですが、一般的には46万円程度となります。

購入時に一時的に発生する費用

手付金

相場は、物件価格の510%程度となります。用途は「この物件を購入する意思があります」という意思表示のためで、契約後に手付金を放棄することでその契約を破棄することができるため、金額が大きいほど、購入の意思が強いと判断されます。

ただし、本当に不測の事態で購入を断念しなければならないケースもあるため、相場の範囲内で進めることをお勧めします。

>>よく間違われる手付金と頭金の違いとは?

購入後に継続してかかる費用

固定資産税・都市計画税

毎年11日に土地や建物の所有者向けに発生する税金です。物件購入を行なった翌年からは全額がご自身の負担となります。

住宅ローン返済金

金融機関に返済する借入元金と利息です。

繰上げ返済をする場合、別途費用が発生するケースもありますので、金融機関と契約をする前に確認しましょう。

管理費

日常的なマンションの管理にかかる費用です。人気のコンシェルジュサービスや清掃、エレベーターの点検といった費用はここから捻出されます。

広さや共用部の充実度、戸数によって変わりますが、一般的には5,000円~2.5万円程度です。

修繕積立金(修繕積立一時金)

中長期的なマンションの修繕・維持・管理にかかる費用です。外壁の補修や配水管等の交換、築年数が経過したマンションにおいては、共用部分となる冊子やドアの修繕に使われます。

近年問題となっているマンションもありますが、積立金が不足し、修繕積立一時金として各世帯で100万円といった形で追加徴収される場合もあります。

広さや共用部の充実度、戸数によって変わりますが、一般的には5,000円~2.5万円程度です。

駐車場、駐輪場利用料

所有されている車、バイク、自転車を利用される場合に発生します。台数、車種によって金額が変わる可能性があります。

その他物件特有の費用

物件によってかかる可能性がある使用料・利用料の代表的な例をいくつかご紹介します。

  • ルーフバルコニー利用料
  • 専用庭利用料
  • インターネット利用料
  • ケーブルテレビ利用料
  • 給湯使用料(セントラルヒーティング)
  • 定期借地による取り壊し準備金、借地料

購入後に一時的にかかる費用

引越し費用

引越し業者を利用して引越しをする場合に発生する費用です。

世帯人数や移動距離によりますが、一般的には320万円程度です。

家具購入費用

家具を新調される場合の費用です。

住宅購入で減らせる税金・使える給付金

住宅ローン減税制度(住宅ローン控除)

10年間で最大400万円(年50万円)まで控除してもらえる可能性があります。

長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、最大500万円(年50万円)まで

>>「住宅ローン控除」の仕組みと申告手続きの方法とは?

両親等からの資金支援による贈与税の特例

住宅取得時の特例として、平成32331日まで700万円は非課税で贈与を受けることができます。

暦年課税制度で、毎年110万円までは非課税で贈与を受けることができます。

810万円までであれば贈与税を非課税で受けることができます。

>>どうすれば受給できるの?

すまい給付金

一定条件を満たすと最大30万円まで給付金を得ることができます。

>>どうすれば受給できるの?

まとめ

実は色々な費用が発生するということがお分かりいただけたでしょうか。

不動産購入に必要な諸経費(現金)の概算は、物件価格5%程度用意しておくと安心です。

諸経費を現金で持ち出せない場合は、物件価格を抑えてフルローン(諸経費組込型ローン)という方法もありますので、プロと相談しながら進めましょう。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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