マンションジャーナル

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住宅ローン減税・住宅ローン控除を使う為の条件とは

住宅ローン減税・住宅ローン控除を使う為の条件とは

「住宅ローンで家を購入すると、住宅ローン減税があるから助かる」とはいえ、その条件などについては意外と知らない人も多くいます。購入後、「住宅ローン減税が受けられなかった」とがっかりすることがないよう、減税対象となるための必要条件、その恩恵を最大限受けることができる要素について押さえておきましょう。

減税なの?控除なの?

ポイントを抑える前に稀にある話ですが、住宅ローン減税と住宅ローン控除について。

「家を買ったら減税と控除が受けられるんですか!?」と大喜びされる方もいますが、残念ながら、減税も控除も同じ意味なのでご注意を。また、住宅ローン減税、控除の正式名称は、住宅借入金等特別減税といいます。

この記事では、以降は控除で統一します。

10のポイント

実際に購入を考えている物件を見つけたら、以下の点をチェックしてみましょう。この内容に当てはまれば住宅ローン控除を受けることができます。

  1. 築年数が「マンションの場合、築25年以内」、「木造戸建の場合、築20年以内」であること
  2. 上記の条件に該当しない場合は「新耐震基準に適合している建物であることを証明する書類」(耐震基準適合証明書)を提出
  3. 床の面積(※内法面積)50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自分で住む為のスペースであること
  4. 20211231日までに住宅を購入して入居すること
  5. 物件を手に入れた日から6ヶ月以内に自分で入居し、その年の1231日まで住んでいること
  6. 年収が3,000万円以下であること
  7. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  8. 住宅ローンが銀行、信用金庫、農業組合などの金融機関、住宅支援機構、地方公共団体などから借りたものであること
  9. 住宅を親族から買っていないこと
  10. 贈与で住宅を取得していないこと

13は物件のチラシなどに記載がありますが、分からない場合は不動産業者の方に聞いてみましょう。

410は購入のスケジュールや資金計画など購入希望者に関する内容です。購入前にもう一度自分たちが対象となるのか、購入計画などをチェックしておきましょう。

よくある残念なお話が、新耐震だと思ったら新耐震ではなかった耐震基準適合証明書の取得忘れということがあります。新耐震基準のマンションは完成時期の目安が1983年6月以降となります。厳密には、1981年6月以降に建築確認を受けた物件が該当するのですが、大まかには完成時期でチェックするのが簡単です。不安な場合は仲介業者さんに聞いてみましょう。

耐震基準適合証明書は書類を揃えて、依頼をするとおおよそ1〜2週間程度で発行されます。費用は約10万円ほど。物件の調査も必要になるため、早めに相談、依頼をするようにしましょう。また調査の結果、証明書が取得ができなかった、というケースもあります。取得できなくても、書類作成のための一部費用がかかってしまうので、ご注意ください。

その他、内法についても注意が必要です。物件のチラシやwebに掲載されている情報の多くは内法面積ではなく、壁芯面積となっています。壁芯は壁の真ん中から測った専有面積のため、50㎡を満たしているつもりでも壁などのせいで50㎡未満といったこともあります。不安な場合は、仲介業者さんに確認してもらいましょう。

>>内法面積についてはこちらの記事をご覧下さい

住宅ローン控除を受けるためには・・・

住宅ローン控除を受ける為には、10のポイントに加え、購入した翌年に確定申告をする必要があります。確定申告を忘れてしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなります。また、「今年は確定申告を忘れてしまったので、来年から受けられるように申請しよう」ということもできません。チャンスは購入した年の一度きりです

せっかくの控除を受けれなくなったら、大変ですよね?忘れないように、確定申告をすることをカレンダーなどにメモしておきましょう。

住宅ローン控除の期間と金額

住宅ローン控除は、入居開始年が基準年となります。

その年から10年間で最大400万円、1年あたり最大で40万円までが対象になります。こう聞くと、「借り換えて新たにローン契約を結べば、ずっと控除されるの?」という方もいますが、住宅ローンを借り換えたとしても、住宅ローン控除の期間が延長されたり、新しい税制が適用になることはありません。

あくまでも入居開始年に申請した期間から10年間に渡って受けられるものです。

住宅ローン減税の金額がいくらになるかは、物件の種類によって異なりますので、詳しくは下記の記事をご覧下さい。

>>住宅ローン減税の金額の違いと条件を徹底解説!

住宅ローン控除を最大限活用するためには?

10年間で400万円。大きい金額ですが、誰もが400万円を受けられるというわけではありません。最大限受けるためには、以下の点に注意しましょう。

控除率について

住宅ローンの控除率は1年末時点での物件のローン残高に1%を掛けた金額が控除対象です。そして、1年間の最大限度額は40万円。4,000万円以上のローン残高があれば、40万円が控除となります。逆に4,000万円以下、例えば3,000万円であれば、30万円が控除額となります。

控除率:ローン残高 × 1%≦最大40万円

控除対象

「ローン残高が4,000万円以上あるにもかかわらず、40万円還付されなかった!」そんなお話もよくあります。控除対象について確認しましょう。住宅ローン控除は還付金です。何に対する還付金かというと、ローン契約をした方の所得税と住民税に対する還付金です。計算は2段階で行われますのでご注意ください。下に例を記載しました。

  • 年収:500万円
  • 所得税:18万円
  • 住民税:28万円
  • 課税対象金額:298万円
  • 年末時点のローン残高:4,000万円

まず、所得税分から先に控除されます。

所得税:18万円ー40万円=ー22万円

次に住民税を計算しますが、住民税は前年の課税所得の7%。または最大136,500円のいずれかの金額が低い方となります。課税所得は計算すると約20万円なので、136,500円の方で計算されます。

住民税:136,500

所得税と住民税を足すと、316,500円が控除され、控除されなかった分の金額は、83,500円。控除を最大限活用するためには、ローン残高だけでなく、ご自身の所得税などについてもしっかりと把握しておく必要があります。ご注意ください。

控除額が400万円から500万円へ!?

最近では、地震などの災害に強い住宅や環境に配慮した住宅も増えてきています。そんな住宅については、控除額が最大で500万円にもなります!

そのような住宅を認定住宅と呼びます。認定住宅には、耐震性や耐久性、維持管理、省エネルギーなどの項目で優れている住宅であることを認められた長期優良住宅、改正省エネルギー基準の消費量を10%以上を下回るエネルギー効率の良い認定低炭素住宅があります。

通常の住宅ローン控除は最大で年40万円(10年間で400万円)までなのに対し、最大で年50万円(10年間で500万円)も控除を受けることができます。計算式は400万円の住宅ローン控除と同じ。

40万円を50万円に置き換えるだけです。物件を探す場合には、より手厚い優遇を受けられるこういった住宅があることも覚えておくといいかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。抑えるべき点と仕組みを理解していれば難しいことはあまりありません。最後に住宅ローン控除を受けることができるのかをチェックするシートを載せておきます。物件を探すときにチェックして、住宅ローン控除が受けられなかった、ということにならないようにしましょう!

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