マンションジャーナル

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済ませておけば安心!住宅ローンの事前審査とは

済ませておけば安心!住宅ローンの事前審査とは

中古マンションなどの住宅を購入する際、購入申込書を提出する前にやらなくてはいけない事として「住宅ローンの事前審査」があります。この事前審査をしっかり行えるかどうかが、不動産購入の成否を決めるポイントとなります。この記事では事前審査を実施するタイミング、なぜ実施しなければいけないのか、事前審査の活用方法をお伝えします。

住宅ローンの事前審査とは

「住宅ローンの事前審査」とは銀行に「この中古マンションを購入するとしたら、この金額まで住宅ローンを借りることが出来ますか?」と本契約の前に確認する審査なのです。

実は住宅ローンの審査には3種類あり、それぞれの審査にかかる時間は以下の通りです。

  1. 年収から割り出す借入上限額(返済比率)の事前相談・・・1~2営業日
  2. 買いたい住宅が決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査・・・3~10営業日
  3. 売買契約を終えた後の本審査・・・5営業日〜

※金融機関により異なります

ほとんどの場合「2.買いたい住宅が決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査」から必要になります。

年収から割り出す借入上限額

「1.年収から割り出す借入上限額(返済比率)の事前相談」は、そもそも「自分はどのくらい住宅ローンを借りることが出来るのか?」ということを銀行に相談するものになりますので、マンション購入金額の目安になります。

この事前相談は、WEBサイトでもシュミレーションを出来るサイトがありますので、まずはおおまかな目安が分かればいいという方はWEBサイトで借りられる上限を確認する形でも良いでしょう。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査

また「2.買いたい住宅が決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査」を、少しでも良い物件が見つかったら、なるべく早い段階で行うのがお勧めです。

ほとんどの不動産会社は「2.買いたい住宅が決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査」を行なった人でないと、購入申込書を受け付けてくれないからです。

不動産会社からすると、「2.買いたい住宅が決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査」を行なっていない人は本当に住宅ローンの本審査が通るかどうか分からず、契約したとしても無駄手間になってしまう可能性が高いので、購入申込書を受け取りたくないのです。

価格交渉にも強い武器に!

「2.買いたい住宅が決まり、担保評価と個人信用情報の照会を含めた事前審査」は売り主と交渉する上での大きな武器になります。事前審査を行わないと、本当に買い主様が住宅ローンを借りることが出来るのか売り主様には分かりません。

もし仮に買い主様が住宅ローンを借りることが出来なかった場合、多くの契約書には「住宅ローン特約」という「もし買い主様が住宅ローンを借りられなかったら契約を白紙に戻す」という内容が含まれているので、売り主様は時間が無駄になってしまいます。

値引き交渉をしたとしても「そんな値引きしてくるけど、本当にマンションを買うことが出来るの?」と売り主様は思ってしまうのです。

そこで購入申込書を提出し、売買契約前を結ぶ前の段階で住宅ローンの事前審査を実施しておくのです。そうすれば「私は事前審査が完了しているので、この値段まで値下げしてくれれば間違いなくマンションを購入します」と、言葉に説得力を持たせることが出来るのです。

またもし仮に住事前ローンを申請したマンションが購入出来なかったとしても、同じ様な価格のマンションであれば住宅ローンの申請が通る可能性は高いと言えます。そうすれば次回購入検討をしたマンションに対して、はじめから説得力を持って売り主様と交渉をすることが出来るのです。

住宅ローン成功の秘訣は「事前審査」をしっかりと複数の銀行で行うこと。複数の銀行に事前審査を申し込むことによって、自分に合った銀行を見つけ出すことが可能です。

とはいえ、いくつもの銀行に個別で事前審査を申し込むのはめんどくさいですよね。下記のサイト「住宅本舗」はメガバンクからネット銀行・地方銀行まで、一度の手間で事前審査の申し込みが完了してしまうという超便利なサイト。事前審査を考えている方は、まず実施することがお勧めです。

>>まずは住宅本舗のWEBページを見てみる

準備が必要なもの

住宅ローン事前審査手続きに必要なものは下記になります。

サラリーマン世帯の場合、とりあえず「印鑑」「身分証明書」「健康保険証」「源泉徴収票」があれば大丈夫です。身分証明書と健康保険証、両方必要な点に注意してください。

副業などで確定申告をしている場合、確定申告書と申告所得税納税証明書その1、その2が必要になります。

  • ローン事前審査申込書(金融機関が用意致します)
  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 源泉徴収票(写し・直近2年分)
  • 確定申告書(税務署受付印のあるもののコピー、付表付き)3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 申告所得税納税証明書その1、その2 3期分 ※個人事業主の方、確定申告をしている方
  • 会社の決算書(コピー、付属明細付き) 3期分 ※会社役員(取締役)の方
  • 既存借入(カードによるショッピングなども含む)がある場合、借入先の残高証明
  • 住宅ローン・自動車ローンのお借入がある場合、借入先の返済予定表
  • 物件のチラシ、登記簿謄本(不動産会社が用意します)

ちなみにご夫婦でペアローンを利用される場合、ご夫婦それぞれの書類を揃える必要があります。

フラット35の事前審査は要注意

ちなみにフラット35の事前審査は気をつける必要があります。フラット35とは民間の金融機関と独立行政法人である「住宅金融支援機構」が提携して提供している35年間、金利が変わらない住宅ローンのことです。

都市銀行などの窓口・住宅ローン相談会で行われる事前審査は、先ほどご説明したように「担保評価」と「個人信用情報の照会」をしっかりと行い、正確な結果を教えてくれます。事前審査が通れば、本審査が通過する確率は極めて高いのです。

一方フラット35は販売する窓口は民間銀行ですが、実際に保証を行うのは独立行政法人である「住宅金融支援機構」。販売窓口である民間銀行はリスクがないので、事前審査をバンバン通します。事前審査は民間銀行だけで完結し、「住宅金融支援機構」は本審査の時しか審査を行いません。ゆえに、民間の住宅ローンと異なり、事前審査が通ったとしても本審査が通らないという事態になりやすいのです。

こういった背景から、ほとんどの不動産会社ではフラット35を利用する場合、売買契約前に本審査まで終わらせることが必須になっています。フラット35の場合、必要書類さえ揃えばマンション購入前に本審査を行うことが可能なのです。フラット35の本審査を通過させるためには、事前審査と合わせて2〜3週間時間がかかりますので、ご注意下さい。

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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