マンションジャーナル

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管理費・修繕積立金が安すぎるマンションに要注意!

管理費・修繕積立金が安すぎるマンションに要注意!

マンションを購入した場合、毎月「管理費」と「修繕積立金」を支払うことになります。

ローンの支払いと併せて支払う金額になるため、「安いに越したことはない」と思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、管理費と修繕積立金が安すぎると、後々弊害が生じます。

今回は、管理費と修繕積立金について、どういった視点で見るべきかについてご紹介します。

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管理費と修繕積立金

「管理費」とはマンションの設備のチェックや、廊下・会議室などの共用部分の清掃、管理人の人件費などに当てられるもので、いわばマンションの生活を快適に保つための費用です。高級マンションやタワーマンションの場合、共用設備などが充実していて魅力的ですが、その分管理の必要性が増しますので、管理は高くなる傾向にあります。

一方、「修繕積立金」とは、マンションの修繕工事のために積み立てるお金になります。一般的に、築年数の経過している物件ほど修繕には費用がかかるため、修繕積立金は高くなる傾向があります。

修繕積立金額の相場

国の決めた基準によると、15階よりも低いマンションの場合、修繕積立金額の目安は1平方メートルあたり毎月178円から218円とされています。もし仮にあなたが購入しようとしているマンションが70平方メートルだとすると、毎月必要な修繕積立金は1万2460円から1万5260円となります。もしあなたのマンションに機械式の駐車場がある場合は、さらに金額が加算されます。

「国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドライン(2011年4月)」

修繕積立金が安いマンションは要注意

あなたが購入しようとしているマンションの修繕積立金がこの金額よりも低かった場合、注意が必要です。「安いのだからいいんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、この金額が低すぎると将来必要な修繕が出来なくなってしまう可能性があります。特に新築マンションの場合、毎月の費用を安く見せるために、最初は修繕積立金を安く設定しておいて、後から金額を上げる方式を取ることも多いのです。

そうすると想定以上のランニングコストがかかってきますし、マンションの住民から修繕積立金の値上げに反対意見が出ると値上げを行うことが出来ず、修繕を行うことが出来なくなる場合もありえます。

修繕積立金はマンションの状態を保ち、資産価値を落とさないために重要なポイントになります。「このマンションを買いたい!」というマンションが見つかったら、是非チェックするようにしてみて下さい。

修繕履歴と修繕計画をチェックしておく

修繕積立金の妥当性は、過去の修繕履歴や、未来の修繕計画に表れます。

これまでどのような修繕にいくらの費用を使い、これからどのような修繕を計画しているのかを確認することで、そのマンションの運営が計画的に行われているのか、それとも場当たり的に行われているのかが分かります。

特に、修繕計画については、購入前に必ずチェックすることをオススメします。

仲介会社の担当者に頼めば、資料を取り寄せてくれるので、遠慮せずに必ず依頼しましょう。

前項でも触れましたが、「修繕」はマンションの資産価値を保つための非常に重要な要素です。

築年数が経っていても、管理や修繕が非常に丁寧に行われた結果、資産価値の下がっていないマンションを「ヴィンテージマンション」と呼び、熱烈なファンがいるほどです。

《確認項目》

・工事の種類(塗装?給排水管?)

・費用(どの作業にいくらかかるのか)

・年間収支(赤字を生み出していないか)

まとめ

いかがでしたか?

毎月かかるコストですから、「高い」「安い」だけで判断しがちですが、重要なのはその金額の妥当性です。

高い管理費・修繕積立金を支払うことで資産価値が保たれるのか、ぜひ確認してみてください!

 

photo credit: photopin cc

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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